Saf/ foncier agricole (3ème partie) Développer la liquidité du marché foncier en augmentant l’attractivité de la location

| par Saf - Société des agriculteurs de France | Terre-net Média

La rentabilité est aussi un pré-requis pour un marché des terres liquide. La fixation du prix du fermage doit pouvoir être négociée plus librement au moment de la conclusion d’un bail. Le recours aux baux cessibles doit être encouragé.

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(© Terre-net Média)

Pour faciliter le portage du foncier, les parties doivent pouvoir négocier plus librement le montant du fermage. Selon la réglementation en vigueur, le loyer des terres nues est déterminé avant la conclusion du bail, dans la limite des minima et maxima définis par arrêté préfectoral. Ces minima et maxima, comme les loyers des baux en cours, évoluent tous les ans en fonction de l’indice national des fermages. Les fourchettes des arrêtés départementaux font également l’objet d’un examen régulier par le préfet. Quand les minima et maxima sont modifiés par arrêté préfectoral, le fermage peut être révisé à l’amiable lors du renouvellement du bail ou au début de chaque nouvelle période de neuf ans pour les baux à long terme. 

Aujourd’hui, la révision des minima et maxima par le préfet doit avoir lieu tous les six ans. Cette révision est indispensable afin que le fermage reflète la réalité économique. Compte tenu de la rapidité de l’évolution du contexte économique agricole, la Saf propose une révision plus fréquente de ces seuils d’encadrement. L’échéance de révision doit être portée de 6 ans à 4 ans. La Saf invite les commissions consultatives paritaires départementales des baux ruraux à solliciter davantage le préfet pour la révision de ces maxima et minima.

Permettre la mise en place de baux cessibles

Pour augmenter la rentabilité de la location des terres, la Saf encourage le recours au bail cessible. Ce type de bail est tout à fait incitatif pour des investisseurs, puisque le fermage peut être jusqu’à 50 % supérieur à celui des autres baux à long terme. Les contreparties de ce loyer majoré correspondent aux attentes d’un bailleur qui n’est pas intéressé par l’exploitation des terres, notamment les sociétés non exploitantes. Le bailleur accepte alors de s’engager sur une durée supérieure ou égale à 18 ans et de laisser la possibilité au preneur de céder son bail à la personne de son choix y compris hors du cadre familial.

Outre la rentabilité accrue qu’il génère pour le propriétaire, le bail cessible présente un intérêt pour les installations hors du cadre familial, de plus en plus nombreuses en France. Il appartient au ministère de l’Agriculture et aux organismes de conseil auprès des chefs d’entreprise agricole comme des investisseurs, de communiquer autour de cet outil qui répond à une logique d’entreprise par sa durée et la possibilité d’être cédé avec l’entreprise agricole.

La Saf souscrit à la proposition de l’association du Congrès des notaires de France de rendre possible la transmission du fonds agricole avec les terres en location. A l’occasion de la cession d’un fonds agricole, et uniquement à cette occasion, tous les baux liés à ce fonds doivent devenir cessibles, même en dehors du cadre familial.

Enfin, il convient de définir rapidement les règles de calcul de l’indemnité d’éviction pour ce type de bail, afin qu’il inspire davantage confiance aux parties. L’indemnité due au preneur en cas de non-renouvellement du bail fait partie des principaux freins à la conclusion de baux cessibles puisqu’il est difficile d’appréhender son évaluation au moment de la conclusion du bail. Il serait souhaitable de mettre fin à la possibilité de cumuler l’indemnité d’éviction avec l’indemnité due au preneur sortant au titre des améliorations apportées au fonds. Les chefs de préjudice se superposant, il ne faut pas que les indemnités puissent se cumuler.

Pour en savoir plus :

Cet article, et ceux publiés dans les prochains jours, sont extraits du rapport « Pour une nouvelle politique du foncier, de l’approche patrimoniale à la stratégie d’entreprise », réalisé par la Société des agriculteurs de France et présenté à la presse le 31 mai 2011(voir lien). L’organisation y  formule un ensemble de propositions « permettant aux entreprises d’alléger le poids du foncier et de préserver leurs terres de l’artificialisation ».  Elle propose aussi « des approches et des outils nouveaux pour alléger les tensions qui pèsent sur les terres agricoles ».

La Saf « estime indispensable de développer une nouvelle vision du foncier ; une vision au service du dynamisme et de la performance de notre secteur, au bénéfice des attentes sociétales ». 

Pour l’ensemble des articles de la série « Pour une nouvelle politique du foncier », cliquer ici.

Lire aussi : Foncier agricole/ La Saf propose d’amortir l’achat de terres agricoles

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