Fermiers et métayers La location des bâtiments d’exploitation (3ème partie : les assurances et l’incendie)

1 Les assurances et l’incendie : quelles conséquences ?

 

Les assurances et responsabilités en cas d'incidents (© Terre-net Média)

A Les rapports bailleur-preneur

En fonction de leurs obligations respectives, les parties du bail rural doivent s’assurer contre les risques auxquelles elles s’exposent.

a- La responsabilité du bailleur

En matière de location de bâtiment d’exploitation, le bailleur est responsable de la jouissance paisible des lieux et a la charge des grosses réparations. Il apparaît alors essentiel que le bailleur assure les bâtiments loués.

- La jouissance paisible
Outre l’obligation de délivrer le bien loué (Art. 1719 C. civ.), le bailleur doit assurer la jouissance paisible des lieux. Il est tenu de garantir les troubles de droit provenant d’un tiers (Art. 1725 et 1726 C. civ.) mais pas ceux apportés par voie de fait.

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- Les grosses réparations
Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Le statut du fermage précise (Art. L.415-3 C. rur.) que le bailleur a la charge des grosses réparations. Par grosses réparations, il ne faut pas entendre reconstruction après destruction totale ou partielle.

 

L’article L.411-30 du code rural prévoit que, après destruction, par cas fortuit, d’un bien loué, en partie ou en totalité, le bailleur est tenu, si le preneur le demande, de reconstruire, à due concurrence des sommes versées par les compagnies d’assurance, ce bâtiment ou un bâtiment équivalent. Si la dépense excède le montant des sommes versées, le bailleur peut prendre à sa charge la totalité des frais engagés par la reconstruction et proposer au preneur une augmentation du prix du bail. En cas de désaccord sur le prix, le tribunal paritaire pourra trancher. Enfin, si le bien n’est pas reconstruit, le preneur peut demander la résiliation du bail.

b- La responsabilité du preneur

L’article L.415-4 du code rural met à la charge du preneur les réparations locatives ou de menu entretien. Le preneur doit donc prendre le soin d’assurer les biens qui lui sont confiés. De plus, lorsque le preneur construit régulièrement (avec l’autorisation du bailleur) un bâtiment, il doit l’assurer.

B- Les dispositions particulières relatives à l’incendie

Le statut des baux ruraux prévoit que l'assurance incendie est à la charge exclusive du bailleur. Ainsi, alors que le Code civil prévoit que le preneur réponde de l'incendie, l'article L.415-3 du code rural précise que « le paiement des primes d'assurances contre l'incendie des bâtiments loués, celui des grosses réparations et de l'impôt foncier sont à la charge exclusive du propriétaire. En cas de sinistre, ni le bailleur, ni les compagnies d'assurances ne peuvent invoquer un recours contre le preneur, s'il n'y a faute grave de sa part ».

Selon le Code civil, le locataire doit prouver qu'il n'est pas responsable de l'incendie, selon le Code rural, c'est au bailleur de prouver la faute du preneur.

Tenu responsable en cas de faute grave, le preneur doit toutefois s'assurer contre l'incendie. Il s'assurera également pour les conséquences de l'incendie (sur les biens entreposés dans le bâtiment détruit par exemple). Il vérifiera enfin que le bailleur a bien assuré le bâtiment loué. L'insertion d'une clause dans le bail à ce sujet n'est pas inopportune.

Les litiges relatifs à l'incendie, entre un bailleur et un preneur, sont normalement portés devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

 

Primes d’assurances et bail cessible Dans le cadre du bail cessible, les parties peuvent déroger par convention expresse au moyen de clauses validées par la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux (Art. L.418-5 C. rur.). Ainsi, bailleur et preneur peuvent convenir d’une répartition différente de la charge du paiement des primes d’assurances contre l’incendie des bâtiments loués prévues à l’article L. 415-3 du code rural.

 

 a- La faute grave

En cas d'incendie, le bailleur ou son assureur doivent prouver la faute grave du preneur. La Cour de cassation a pu préciser que la faute grave n'est pas la faute lourde, particulièrement stupide et grossière (Cass. soc., 9 juill. 1954, JCP 1954.II. 8416).

Une jurisprudence abondante montre que les juges reconnaissent aisément l'existence d'une faute grave et par là même la responsabilité du preneur.

Ainsi, commet une faute grave le preneur qui engrange du foin en fermentation avec du foin sec (Cass. soc., 17 juill. 1961, Bull. civ. IV n° 785).

b- Les personnes de la maison

Selon l'article 1735 du code civil, le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. La jurisprudence a retenu cet article et considéré que le preneur devait également répondre de la faute des membres de sa famille, de son personnel ou de toute autre personne fréquentant la ferme.

A été considéré comme responsable, le preneur qui a laissé sans surveillance un enfant de huit ans (Cass. civ. III, 4 janv. 1973, Bull. civ. III n° 8)

 

Cas de la reprise d’un bâtiment présentant un caractère patrimonial ou architectural particulier L’article L.123-3-1 du code de l’urbanisme prévoit que « dans les zones agricoles, le règlement peut désigner les bâtiments agricoles qui, en raison de leur intérêt architectural ou patrimonial, peuvent faire l’objet d’un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’exploitation agricole ». La loi en faveur du développement des territoires ruraux du 23 février 2005 réaffirme cette disposition en facilitant la reprise du bailleur dans cette hypothèse. Elle complète l’article L.411-57 du code rural en donnant la possibilité au bailleur de reprendre un bâtiment dont le changement de destination a été réalisé en application de l’article L.123-3-1 du code de l’urbanisme. Ce nouveau cas de reprise s’effectuera selon les mêmes modalités que celles prévues par l’article L.411-57. Ainsi, le bâtiment repris devra avoir pour base une parcelle d’une surface conforme à l’arrêté préfectoral définissant la superficie nécessaire pour construire la maison d’habitation.