Bâtiments agricoles Pourquoi faut-il éviter de construire sur le sol d’autrui ?

Si une Earl construit sur le sol d’un des associés, ou si un fils construit sur le sol de ses parents, il s'agit d'une construction sur sol d’autrui. (© Terre-net Média)

Si un de vos bâtiments est construit sur sol d’autrui, n’attendez pas pour sortir de cette configuration.

Si une Earl construit sur le sol d’un des associés, ou si un fils construit sur le sol de ses parents, il s'agit d'une construction sur sol d’autrui. Or, la loi affirme : le propriétaire du sol est propriétaire du dessus.

Voilà donc d’une part une Earl qui a fait des dépenses pour un bâtiment qu’elle ne possède pas et d’autre part, un propriétaire qui n’a pas anticipé les conséquences de ce binôme. Que se passe t-il en cas de désaccord entre associés de l’Earl ? Que devra payer le propriétaire qui veut reprendre son sol, donc aussi le "dessus" pour dédommager le constructeur ? Et avec quelles conséquences fiscales ?

Les difficultés juridiques et fiscales sont nombreuses. Elles apparaissent souvent au bout de longues années. Une sorte de cadeau empoisonné glissé aux repreneurs de l’exploitation.

Le cas d'une construction neuve

Vous avez un projet de construction neuve. Alors, vous avez le choix entre deux méthodes. Chacun permet d’échapper aux problèmes de la construction sur sol d’autrui.

Avec le bail à construction, le propriétaire loue son sol. Le bâtiment est propriété du constructeur de façon temporaire, pendant le bail. La propriété se regroupe en un ensemble au bout de trente ans. Elle retourne au propriétaire du sol.

Par exemple, une Earl compte deux associés, père et fils. Le père loue une parcelle à l’Earl. Le bail à construction a généralement une durée de 30 ans. Le loyer est très modéré. L’Earl qui construit le fait à ses frais. Le propriétaire du sol aura la propriété à la fin du bail, et pour une valeur nulle. Il n’y aura donc pas de frais sur ce transfert de propriété.

Cette solution est pertinente lorsque l’on entend détenir à terme le bâtiment dans le patrimoine privé. Ce peut être le cas de bâtiments de valeur moyenne édifiée sur un sol urbanisable ou susceptible de le devenir.

Le cas des bâtiments techniques

Par contre, pour des bâtiments techniques, qui auront toujours besoin d’amélioration, adaptation, remaniement, au fur et à mesure de l’évolution des débouchés ou des techniques de production, il est peut être plus intéressant de garder à terme le bâtiment dans le patrimoine professionnel (notamment pour passer en charge les travaux les plus conséquents). C’est alors la seconde formule qu’il faut choisir.

Une autre solution consiste à vendre ou à donner au constructeur le sol nécessaire à sa bâtisse.

La vente de la parcelle à la personne qui va construire est une formule efficace et simple. Elle est adaptée aux bâtiments à l’usage professionnel, et dans lesquels des travaux pourraient avoir lieu, même après 30 années.

Par exemple dans un Gaec laitier les trois associés, trois frères, souhaitent construire sur un sol en dehors du village un bâtiment de valeur élevée. Le transfert de propriété peut aussi résulter d’un apport à la société lors de sa création ou d’une augmentation de capital.

Parfois, il faut d’abord faire un découpage parcellaire avant la vente.

Dans le cas du fils exploitant individuel, les parents peuvent vendre ou donner le sol. Ainsi, il construit sur sol propre.

La démarche en cas de bâtiment existant est différente. Il faut d’abord briser le lien entre le sol et " le dessus". Votre notaire peut rédiger un acte, nommé "renonciation à l’accession". Il y a des conditions à respecter. Ce document permet d’identifier le constructeur du bâtiment comme propriétaire de celui-ci. Il suffit ensuite de vendre la parcelle au constructeur du bâtiment.