Juridique Comment et pourquoi peut-on résilier un bail rural ?

Plusieurs causes peuvent mener à la résiliation d’un bail rural en cours de location. La première, qui est la plus simple, est la résiliation amiable, explique Gwenola Lesné, juriste aux chambres d’agriculture de Bretagne.

Il s’agit d’une décision d’un commun accord entre le propriétaire et le locataire pour mettre fin au contrat de location. Il est conseillé, dans ce cas, de rédiger une convention écrite de résiliation de bail prévoyant notamment la date de libération des biens, le montant des fermages encore dû, ou encore une éventuelle indemnité pour dégradation ou amélioration des biens au cours de la location.

Retrouvez ci-dessous la vidéo des Chambres d’agriculture de Bretagne sur la résiliation du bail rural.

Résiliation pour faute

Cette décision unilatérale de mettre fin au bail est possible pour faute du locataire, sur décision du tribunal paritaire des baux ruraux. C’est le juge qui prononce la résiliation comme sanction.

Les fautes possibles sont prévues par le Code rural. Il peut s’agir d’un défaut de paiement des fermages, d’agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds (par exemple le manque de culture d’une terre ou le manque de main-d’œuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation), de non respect des clauses environnementales du bail, de sous-location et cession illicite du bail, ou de manquements à l’obligation d’information du bailleur dans les cas de mise à disposition des biens loués à une société, d’échange de jouissance, ou d’assolement en commun.

Autres motifs de résiliation par le propriétaire

La décision du bailleur de mettre fin au bail peut également être prise en cas de changement de destination des biens loués (si les terres deviennent constructibles, et que le propriétaire s’engage à construire dans les trois ans).

Enfin, le bailleur peut également résilier, le plus souvent de façon partielle, pour reprendre une surface destinée à construire une habitation pour un membre de sa famille ou pour adjoindre des dépendances foncières à une habitation déjà existante.

La résiliation doit être envoyée par le propriétaire au locataire par acte de commissaire de justice, et doit préciser l’engagement du bailleur de changer ou de faire changer la destination de la parcelle louée. Cette résiliation prend effet un an après la notification.

À noter que le locataire a droit à une indemnité calculée en fonction du temps restant à courir jusqu’à la fin du bail, et qu’il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours.

En cas de décès du locataire, le bail se poursuit automatiquement au profit de l’époux ou de l’épouse, du partenaire avec lequel il était pacsé, des ascendants ou des descendants, si ces personnes satisfont à une condition « professionnelle » : participation au moment du décès, ou avoir participé effectivement à l’exploitation au cours des cinq années antérieures au décès. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire dispose de six mois, à compter du jour où il a connaissance du décès, pour s’opposer à la transmission du bail.

Résiliation à l’initiative du locataire

Le locataire peut, lui aussi, imposer une résiliation du bail dans certaines situations prévues par le code rural. C’est le cas, notamment, si lui ou un membre de sa famille essentiel au fonctionnement de l’exploitation est victime d’une incapacité de travail pour une durée de plus de deux ans, si un membre de sa famille essentiel aux travaux de la ferme décède, en cas d’acquisition d’une autre ferme qu’il exploitera lui-même, ou enfin s’il se voit opposer un refus d’autorisation d’exploiter.

Pour finir, et c’est le cas le plus fréquent, le bail peut être résilié par le locataire lorsqu’il part à la retraite. Il doit alors en informer le propriétaire au moins 12 mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte de commissaire de justice.