Le statut du fermage et du métayage / Le bail à ferme (2ème partie) La durée et le prix du bail

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Une durée de neuf ans

Le statut du fermage et du métayage / Le bail à ferme.  (© Terre-net Média)

La durée du bail rural ne peut être inférieure à neuf ans. Il peut, par contre, être d’une durée supérieure.

Les exceptions à la durée de neuf ans

Le bail de petite parcelle

La durée de neuf ans n’est pas applicable à la location de parcelles dont la superficie est inférieure au seuil d’application du statut du fermage ou qui, bien qu’inférieures à ce seuil, constituent un corps de ferme ou une partie essentielle de l’exploitation. La durée de cette location est fixée librement par les parties et est régie par les dispositions du code civil.

Le bail de un an

Il peut être conclu sur un fonds sur lequel le propriétaire veut installer l’un de ses descendants, une location annuelle renouvelable, dans la limite d’une durée maximum de six ans.

La reprise sexennale

Lorsqu’une clause de reprise sexennale est inscrite dans le bail renouvelé, le bailleur peut reprendre le bien loué à la fin de la sixième année du bail, au profit de son conjoint, ou d’un ou de plusieurs de ses descendants majeurs ou mineurs émancipés, qui devront exploiter personnellement.

La reprise triennale

Lorsqu’une clause de reprise en cours de bail figure dans le bail initial ou dans le bail renouvelé, conclu au nom d’un propriétaire ou d’un copropriétaire mineur, celui-ci peut, à compter de sa majorité ou de son émancipation, reprendre le bien loué en vue de l’exploiter lui-même, à l’expiration de chaque période triennale.

La prorogation du bail

Lorsque le preneur qui est a moins de cinq ans de l’âge de la retraite reçoit un congé pour reprise, il peut demander la prorogation du bail pour une durée égale à celle qui lui permettra d’atteindre cet âge.

Le bail à long terme

Le bail à long terme est conclu pour une durée d’au moins dix-huit ans. Le preneur qui est à plus de neuf ans et à moins de dix-huit ans de l’âge de la retraite peut conclure un bail à long terme pour la durée qui lui permettra d’atteindre cet âge. Le bail à long terme se renouvelle à son expiration, par tacite reconduction pour une durée de neuf ans.

Le bail de vingt-cinq ans

Lorsque la durée du bail est d’au moins vingt-cinq ans, il peut être prévu dans le bail qu’à compter de son expiration, chaque partie pourra y mettre fin, à la fin de chaque année, sans condition. Le congé prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné. A défaut de précisions dans le contrat, le bail de vingt-cinq ans prend fin au terme stipulé sans que le bailleur soit tenu de délivrer congé.

Le bail de carrière

Le bail à long terme est un bail dit de carrière lorsqu’il porte sur une unité économique ou sur une superficie supérieure à la surface minimum d’installation (SMI), qu’il est conclu pour une durée au moins égale à vingt-cinq ans et qu’il prend fin à l’expiration de l’année culturale au cours de laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite.

Le prix du bail

La fixation du prix du bail à ferme

Le prix du bail à ferme doit être fixé à l’intérieur de fourchettes minimales et maximales établies par un arrêté préfectoral pris sur proposition de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, en tenant compte, notamment, de la qualité des sols, de la structure parcellaire du bien loué… Lors de la conclusion du bail, les parties fixent la valeur locative des terres, éventuellement des bâtiments d’habitation et des bâtiments d’exploitation, en se référant à l’arrêté préfectoral. Le montant retenu doit s’inscrire dans les limites prescrites par l’arrêté préfectoral.

Le prix du bail à long terme est celui du bail de neuf ans, majoré le cas échéant d’un pourcentage fixé par l’arrêté préfectoral.

Depuis la loi n° 95-2 du 2 janvier 1995 relative au prix des fermages, le prix du bail rural est exprimé en monnaie. Il était auparavant exprimé en quantité de denrées.

Par dérogation, le loyer des terres portant des cultures permanentes peut, comme avant la réforme, être exprimé en quantité de denrées.

En plus du fermage, le preneur doit rembourser au bailleur : une fraction de l’impôt sur le foncier non bâti, qui sauf accord est de un-cinquième, la moitié des taxes chambres d’agriculture ainsi que les frais de confection des rôles inhérents à la part d’impôts et de taxes à rembourser au bailleur. Toutefois, le montant de l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés non bâties afférente aux terres agricoles, prévue à l'article 1394 B bis du code général des impôts, doit, lorsque ces terres sont données à bail, être intégralement rétrocédé aux preneurs des terres considérées.

En plus du prix ainsi déterminé, le fermage ne peut comprendre aucune redevance ou service.

L’actualisation du loyer

La part du loyer du bail à ferme relatif aux bâtiments d’habitation est actualisée chaque année par application de l’indice de référence des loyers (IRL) calculé par l’INSEE.

La part du loyer du bail à ferme relatif aux terres et aux bâtiments d’exploitation est actualisée chaque année par application d’un indice départemental des fermages publié par arrêté préfectoral après avis de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux. La composition de l’indice est fixée de la même façon, à partir de divers indices que la loi permet de retenir. Il s’agit de différents indices de résultats bruts d’exploitation nationaux et départementaux.

Lorsque le loyer des baux portant sur des cultures permanentes est fixé en quantité de denrées, le prix à payer chaque année est fonction du prix de ces denrées tel que constaté dans chaque département.

Révision et majoration du prix

La révision du prix au moment du renouvellement

Le prix du bail est fixé pour neuf ans. Au moment du renouvellement du bail, le prix peut être revu. Là encore, il convient d’appliquer l’arrêté préfectoral.

La révision du fermage anormal

Le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative normale du bien particulier donné à bail peut, au cours de la troisième année de jouissance, saisir le tribunal paritaire qui fixe le prix normal du fermage pour la période restant à courir.

La majoration du fermage

Le prix du bail peut éventuellement être majoré lorsque le bailleur a réalisé, en accord avec le preneur, des investissements dépassant ses obligations légales, lorsque le bailleur a réalisé des investissements améliorant les conditions d’exploitation dans le cadre d’une association syndicale ou lorsque le bailleur a supporté définitivement l’indemnité au preneur sortant.