Le statut du fermage et du métayage (5ème partie) Le bail cessible hors cadre familial
La terre reste le premier outil de travail de l’exploitant. Près la moitié des terres cultivées en France sont louées. Nous publions durant les prochaines semaines une série d’articles sur le fermage réalisés par la section nationale des fermiers et métayers (émanation de la Fnsea). Le bail cessible créé par la loi d’orientation agricole de janvier 2006 bénéficie de dispositions particulières d’ordre public. En dehors de ces règles spécifiques, le statut du fermage « classique » s’applique au nouveau bail cessible.
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Formation du contrat
Les statuts du fermage à la loupe. (© Terre-net Média) |
La loi prévoit expressément que le bail cessible de l’article L. 418-1 doit être passé sous la forme authentique.
Dérogations possibles au statut du fermage
En dehors des dispositions spécifiques au bail cessible hors cadre familial, l’ensemble des autres dispositions du statut du fermage s’applique. Toutefois, il est prévu que les parties au bail cessible ont la possibilité de déroger, par convention expresse au moyen de clauses validées par la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, aux articles L. 411-25 à L. 411-29 sur les droits et obligations du preneur en matière d’exploitation, L. 415-1 et L. 415-2 sur les relations entre preneur entrant et preneur sortant et à l’article L. 415-7 sur le droit de chasser du preneur. Elle peut également convenir d’une répartition différente de la charge du paiement des primes d’assurance contre l’incendie des bâtiments loués prescrits par le premier alinéa de l’article L. 415-3.
Prix du bail cessible
Les modalités de fixation du loyer des baux cessibles sont les mêmes que celles existantes pour les baux ruraux classiques. Le prix est donc constitué des loyers mentionnés à l’article L. 411-11 du code rural. Toutefois, l’article L. 418-2 prévoit que ce prix peut être majoré de 50 %. Le loyer du bail cessible peut donc être fixé entre un minimum prévu dans le cadre du bail à ferme de droit commun et un maximum qui est celui du bail à ferme de droit commun augmenté de 50 %.
Durée du bail cessible
Le bail initial
La durée minimale du bail cessible hors cadre familial est de dix-huit ans. Toute convention prévoyant une durée inférieure serait nulle et le droit commun s’appliquerait alors.
Le renouvellement
A défaut de congé délivré par acte extrajudiciaire dix-huit mois avant la fin du bail, le contrat est renouvelé pour une période de cinq ans au moins. Les parties au contrat ont donc la possibilité de prévoir une durée de renouvellement plus longue.
La cession du bail
L’information du bailleur
Le preneur qui souhaite céder son bail n’a pas à demander l’autorisation du bailleur. Il doit notifier au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, à peine de nullité de la cession et de résiliation du bail, un projet de cession mentionnant l’identité du cessionnaire pressenti et la date de la cession projetée.
L’opposition possible du bailleur
Le bailleur a la possibilité de s’opposer à la cession pour un « motif légitime ». Il doit alors saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de deux mois à compter de la réception de la notification du preneur. Passé ce délai, il est réputé accepter la cession.
L’acquisition par le bailleur du « bail cédé isolément »
Les parties ont la faculté de prévoir que le bailleur pourra acquérir par préférence le bail cédé isolément. Même si cette clause a pour résultat d’empêcher la cession du fonds agricole par le fermier, cela obligera le bailleur à racheter ce droit au bail.
La fin du bail
La situation n’est pas la même selon que le refus de renouvellement est ou non motivé par la faute du preneur.
Le non renouvellement ou la résiliation du bail motivés par la faute du preneur
Le bailleur pourra refuser le renouvellement en raison du défaut de paiement de fermage, des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, du non-respect par le preneur des clauses environnementales incluses dans le bail.
Par dérogation aux règles générales, le non renouvellement ou la résiliation du bail peuvent être justifiés après une mise en demeure par acte extrajudiciaire restée infructueuse pendant trois mois. La sanction n’est pas encourue en cas de raisons sérieuses et légitimes.
Le non renouvellement du bail sans motivation
- Les modalités de congé
Le bailleur peut mettre fin au contrat de bail, à la condition de délivrer un congé par acte extra judiciaire dix-huit mois avant l’échéance du bail.
Le texte de l’article L. 418-3, alinéa 3 n’impose au bailleur aucun motif particulier. La conséquence du non renouvellement est le versement par le bailleur d’une indemnité d’éviction.
- L’indemnité d’éviction
A l’instar du droit commercial, le propriétaire bailleur qui refuse de renouveler le bail doit verser au locataire évincé une indemnité égale au préjudice subi. Bien entendu, l’indemnité prévue à l’article L. 418-9, alinéa 3 ne peut pas être écartée par une clause prévue au bail. Les dispositions sont d’ordre public. L’indemnité correspond au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Elle comprend notamment, sauf si le bailleur apporte la preuve que le préjudice est moindre, « la dépréciation du fonds du preneur, les frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour acquérir un bail de même valeur ». Cette liste n’est, bien entendu, pas limitative et les parties sont libres de prévoir l’indemnité la mieux appropriée.
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