Comment fonctionnent les servitudes agricoles de passage ?

Quand une parcelle agricole est difficile d’accès, la question du passage devient vite cruciale pour l’exploitant. Afin de répondre aux situations d’enclavement ou d’accès passant par des propriétés voisines, la loi prévoit une solution pérenne et sécurisante : la servitude de passage. Selon la situation (enclavement, accord, …), elle peut être légale ou conventionnelle et donc requérir ou non l’accord des propriétaires voisins pour sa mise en place. 

La servitude légale de passage : un droit en cas d’enclave 

En cas d’enclavement de son terrain, un propriétaire a la possibilité de bénéficier d’un passage chez l’un de ses voisins afin d’accéder à la voie publique. 

Par exemple, un agriculteur propriétaire d’une parcelle enclavée au milieu d’autres parcelles, sans accès à la voie publique, peut réclamer l’établissement d’un passage chez l’un de ses voisins. 

Dans cette situation, il est vivement recommandé de s’entendre avec le propriétaire voisin afin de définir les conditions d’établissement du passage (lieux, mode d’exercice, etc.). Le Code civil prévoit que le passage devra être établi en prenant en compte deux critères : 

- le passage doit se situer du côté où l’accès à la voie publique est le plus court, 

- en provoquant le moins de dommages possible au propriétaire voisin. 

Dans tous les cas, une indemnité devra être versée proportionnellement au dommage occasionné par l’établissement du passage. 

Et en cas de désaccord sur une servitude légale ? 

En cas de désaccord sur une servitude de passage légale et d’impossibilité de fixer à l’amiable les conditions de son exercice, il existe une procédure en deux étapes pouvant aboutir à une décision de justice : 

Etape 1 - La conciliation 

La première étape consiste en une conciliation de justice. En effet, cette démarche est obligatoire pour un litige sur une servitude légale avant de pouvoir saisir un tribunal. D’autres démarches similaires mais payantes peuvent prendre sa place (médiateur, procédure participative, ...). 

Etape 2 - la saisine du tribunal judiciaire 

À défaut de solution, il est possible de saisir le tribunal judiciaire exerçant sur le territoire où se situe la propriété. Dans ce cas, c’est le juge qui décide des conditions d’établissement du passage, y compris l’indemnité. 

Dans cette hypothèse, il est fortement conseillé de se faire accompagner par un avocat compétent en matière de droit immobilier et de servitude. Sa connaissance des règles applicables lui permet de représenter et défendre efficacement les intérêts de son client, qu’il soit demandeur ou opposant.

La servitude conventionnelle de passage

En cas d’absence d’enclavement et d’accès jugé peu optimal, il est également possible de mettre en place une servitude conventionnelle avec l’accord du propriétaire voisin. 

Par exemple, un agriculteur exploitant une parcelle mal desservie (chemin peu fonctionnel, mal placé, etc.) peut s’accorder sur la création d’un nouveau passage avec l’un des propriétaires voisins.

Une fois un accord trouvé sur la mise en place du passage et afin de le sécuriser, il est vivement recommandé d’établir chez le notaire un acte formalisant la servitude de passage, ses conditions d’exercice (véhicules autorisés, entretien, assiette, …) et l’indemnité de dédommagement. 

Pour un litige sur une servitude conventionnelle existante, la procédure est la même qu’en cas de conflit sur une servitude légale. Les parties doivent d’abord passer par une étape de conciliation avant de pouvoir saisir le tribunal judiciaire qui se prononcera sur le désaccord. 

Comment mettre fin à une servitude de passage ?

Une servitude légale de passage prend fin avec désenclavement de la parcelle. Attention, si la servitude est inscrite dans un acte signé chez le notaire, l’acte de cessation doit également être notarié. 

Mettre fin à une servitude conventionnelle de passage nécessite soit de trouver un accord et d’établir un acte de cessation chez le notaire, soit de saisir le tribunal judiciaire. Afin de faire constater la cessation du droit de passage, il faudra prouver que celui-ci n’a pas été exercé depuis au moins 30 années.