La plupart des acquisitions par des concubins s'effectuent sous le régime de l'indivision. Or, l'indivision légale est par définition un régime provisoire, précaire, une situation subie, avec des règles souvent inadaptées à une indivision volontaire : unanimité pour les prises de décision, droit de demander le partage à tout moment par un des concubins ou ses héritiers, ce qui aboutit généralement à la vente. Plusieurs précautions peuvent être prises afin d'organiser au mieux la gestion d'un patrimoine commun entre des concubins.
Une convention écrite peut être incluse dans l'acte d'acquisition par souci de simplification. Elle peut prévoir la désignation d'un ou des cogérants et permet de préciser des pouvoirs afin de contrecarrer la règle de l'unanimité.
Ensuite, il faut envisager l'avenir et préparer la fin de l'indivision en facilitant les comptes entre indivisaires lors du partage. Chacun des concubins acquiert une part du bien proportionnelle à sa participation financière. Cette part de propriété est indiquée dans l'acte d'acquisition et doit être le reflet de la réalité économique. D'autre part, la convention d'indivision pourra proposer des méthodes de prise en compte des dépenses de chacun ou préciser les modalités des règles du Code civil.
Enfin, les indivisaires peuvent convenir qu'au décès de l'un d'eux, le survivant pourra acquérir la part du défunt. A condition de désintéresser les héritiers, le survivant ne se retrouvera pas en indivision avec les membres de sa "belle famille" qui pourraient revendiquer l'attribution du bien.
Un testament pour protéger le survivant
Le survivant n'a aucun droit dans la succession de son concubin. Pour le protéger, il faut impérativement rédiger un testament en sa faveur. Le testateur peut léguer la pleine propriété ou l'usufruit de la résidence principale par exemple, ou un droit d'usage et d'habitation. La liberté de léguer se heurte à deux limites : le respect de la réserve et l'impact fiscal. En effet, les héritiers (en particulier les enfants du défunt) ne peuvent être privés de leur part légale minimale et les droits légués subiront une taxation de 60 %.
La Société civile immobilière
Pour l'acquisition principale, la Société civile immobilière (SCI) peut être envisagée. L’avantage est que l’on peut faire figurer dans les statuts les clauses qui permettront de prévoir les modalités de transfert des parts en cas de décès, la règle d’évaluation etc. En revanche, les inconvénients sont essentiellement d’ordre financier. En effet, son coût de constitution est élevé et elle impose de respecter le formalisme contraignant du droit des sociétés (assemblée, registres sociaux, tenue d'une comptabilité ). Elle empêche le recours à certains financements aidés (PAS, PEL, 0 % ). Elle risque, enfin, de priver les associés de déductions ou de réductions fiscales, notamment en matière de travaux. La SCI est recommandée pour l'acquisition par des concubins d'un immeuble de rapport ou d'un immeuble à usage professionnel ou mixte.
Un conseil personnalisé de chaque situation est alors nécessaire. Il permet d'organiser au mieux l'acquisition d'un bien immobilier entre concubins tout en respectant les objectifs de chacun.
