La location des bâtiments d’exploitation (2ème partie : les améliorations et les indemnités de départ)

La fin de la location, à quelles conditions? (© Terre-net Média)

Les améliorations apportées par le preneur au fonds loué sont acquises au bailleur en fin de bail, le bailleur en contrepartie indemnise le preneur.

Le principe de l’indemnité au preneur sortant nous est donné par l’article L.411-69 du code rural qui dispose que “le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit à l’expiration du bail à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail”. Cette règle est d’ordre public : toutes clauses du bail ou autres conventions qui auraient pour effet de supprimer ou de restreindre ce droit seraient réputées non écrites. Une renonciation du preneur signée avant la réalisation des travaux sera toujours nulle (Art. L.411-77 C. rur.). En revanche, le juge peut admettre la validité d’une renonciation à des droits acquis signée après l’exécution des travaux.

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En cas de dégradation du bien loué, le preneur sortant doit verser au bailleur une indemnité égale au préjudice subi (Art. L.411-72 C. rur.).

1 L’état des lieux

Pour obtenir une indemnité, le preneur doit démontrer qu’il a amélioré la ferme qui lui était confiée. Afin d’éviter toute contestation et discussions à ce sujet, il est essentiel de procéder à un état des lieux lors de la signature du bail (Art. L.411-4 C. rur.). Le respect de cette formalité, qui n’est pas obligatoire (Le manquement à l’obligation d’établir l’état des lieux n’affecte pas la validité du bail : Cass. soc., 22 nov. 1950, Bull. civ. n° 797), permettra de comparer l’état de la propriété au moment de la sortie avec celui constaté lors de l’entrée en jouissance. A défaut d’état des lieux, l’article R.411-15 du code rural permet au preneur sortant d’apporter la preuve des améliorations par tous les moyens du droit commun. Toutefois, le preneur est présumé avoir reçu les bâtiments en bon état de réparation locative.

L’état des lieux est établi, à frais commun, par les deux parties. En cas de refus de l’une des parties, l’autre peut le faire établir et le notifier par lettre recommandée avec accusé de réception. La partie défaillante a deux mois pour faire part de ses observations, passé ce délai, l’acte devient définitif. L’état des lieux peut prendre la forme d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé (rédigé sur papier libre). Il est signé par les deux parties qui en conservent chacune un exemplaire.

Il est important de prendre un soin particulier à l’établissement de l’état des lieux. Il doit être le plus précis possible. Il doit décrire de manière détaillée la maison d’habitation, les bâtiments, le corps de ferme, les terres et herbages, l’assolement, les rendements moyens des cinq dernières années, le bornage.

2- Le calcul de l’indemnité

- Les indemnités calculées d’après la valeur réelle d’usage des investissements (Art. L.411-71-4° C. rur.).

Ce mode de calcul n’est appliqué qu’en cas de reprise pour exploiter et uniquement pour les travaux nécessitant l’information du bailleur et les travaux soumis au comité technique départemental. Ne peuvent être prises en compte les plantations, les constructions de maisons d’habitation ou les constructions de bâtiments destinées à une production hors sol.

L’indemnité est égale à la valeur, au jour de l’expiration du bail, des améliorations, compte tenu de leurs conditions techniques et économiques d’utilisation. Cette disposition du code rural impose de tenir compte de la valeur d’usage de l’investissement et de ne pas en rester à son degré d’amortissement.

- Les indemnités calculées d’après des tables d’amortissement (Art. L.411-71-1°, 2°, 3° C. rur.). 

L’indemnité prévue par les autres contrats 1 Le bail à construction Ce bail est régi par les articles L.251 et suivants du code de la construction et de l’habitation (CCH). Il est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Ce bail confère au preneur un droit réel immobilier cessible, saisissable et susceptible d’hypothèque. Le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. Il n’est pas obligé de reconstruire les bâtiments s’ils ont péri par cas fortuit ou force majeure. Par contre, s’il envisage une démolition, il doit les reconstruire. En fin de bail, le bailleur devient propriétaire des constructions et profite des améliorations. Toutefois, les parties peuvent convenir de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. De même, si une indemnité n’est pas prévue par le CCH, les parties peuvent en convenir par une disposition expresse. Les droits réels et les autres charges nés du chef du preneur s’éteignent à l’expiration du bail, exceptées les servitudes passives (servitudes qui découlent des règles d’urbanisme) indispensables à la réalisation des constructions ; il en est de même en cas de résiliation judiciaire ou amiable du bail. 2 Le bail emphytéotique Le bail emphytéotique est un contrat par lequel le bailleur confère au preneur ou emphytéote, à titre de droit réel, la jouissance d’un immeuble pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, à charge pour l’emphytéote de payer une redevance, généralement modeste, et de procéder à des prestations. A la fin du bail, toutes les constructions édifiées restent au propriétaire. Il est bien spécifié à l’article L.451-7 du code rural que le preneur ne peut réclamer aucune indemnité. Une jurisprudence a précisé que l’article 555 du code civil, relatif à l’accession ne pouvait s’appliquer (Cass. civ. III, 28 mars 1969, Bull. civ. n° 780). Cette même jurisprudence précise toutefois que les parties peuvent s’entendre et décider que le propriétaire pourra conserver les améliorations à charge d’indemnisation. 3 Le bail d’un an Par dérogation au statut du fermage, ce type de bail permet aux parties de s’engager pour une très courte durée (une année). Cette possibilité offerte au bailleur est cependant extrêmement limitée et doit répondre à des conditions très strictes (Art. L.411-40 C. rur.). Ce bail est renouvelable chaque année pendant six ans et ne peut être conclu que pour l’installation d’un descendant du bailleur. L’objet du contrat portant sur un immeuble agricole en vue de l’exploiter, les dispositions du statut du fermage s’appliquent. Toutefois, quelques dispositions ne sont pas applicables et en particulier les dispositions relatives à l’indemnité de sortie (Art. L.411-44 C. rur.). Le preneur ne peut donc prétendre à indemnisation en fin de bail. Rien ne s’oppose cependant à ce que les parties s’entendent, par voie de convention, sur le remboursement des investissements effectués par le preneur.

Pour les bâtiments et ouvrages incorporés au sol (Art. L.411-71-1° C. rur.), l’indemnité est égale au coût des travaux, évalués à la date d’expiration du bail, réduit de 6% par année écoulée depuis leur exécution. Il est néanmoins possible au commissaire de la République, après avis de la commission consultative des baux ruraux, de fixer, par arrêté préfectoral, des tables d’amortissement à partir d’un barème national pour les bâtiments d’exploitation, les ouvrages incorporés au sol et pour les bâtiments d’habitation. Ainsi, lors du calcul de l’indemnité, référence doit être faite non pas à la durée effective d’amortissement des améliorations apportées au fonds loué par le preneur mais à celle fixée par arrêté préfectoral.

3- Le règlement de l’indemnité

L’ouverture du droit à indemnité

Quelle que soit la cause qui a mis fin au bail, l’indemnité est due à l’expiration du bail (Art. L.411-69 C. rur.).

Le créancier de l’indemnité

Les indemnités de sortie sont dues au fermier titulaire du droit au bail. L’occupant sans titre n’a pas droit à indemnité. Le sous-locataire ne peut lui non plus prétendre à aucun versement. Toutefois, malgré l’interdiction de sous-location, la jurisprudence reconnaît au sous-locataire la possibilité d’agir contre le locataire principal qui pourra alors se retourner contre le propriétaire (Cass. soc., 26 juin 1961, Bull. civ. IV n° 692).

Le débiteur de l’indemnité

L’indemnité est due par le bailleur. Il ne s’agit pas toujours du bailleur originaire. Le nouvel acquéreur doit alors pouvoir être informé, par le notaire, des améliorations effectuées par le fermier et de la charge d’indemnité éventuellement due (Art. L.411-69 C. rur.). En aucun cas, l’indemnité ne doit être versée par le preneur entrant au preneur sortant qui risque de devoir restituer les sommes perçues et d’être condamné pénalement (Art. L.411-74 C. rur.).

Le paiement de l’indemnité

En principe, l’indemnité est due dès la fin du bail. Toutefois, le juge peut accorder un délai de plus d’une année au bailleur à condition que ce dernier n’ait pas été à l’origine du départ du preneur (reprise pour exploiter pour lui-même, pour ses descendants ou son conjoint).

En cas de reprise, le bailleur peut être tenu à un versement anticipé.

Pour faciliter le paiement de l’indemnité, le code rural prévoit des facilités pour l’obtention de prêts (Art. L.411-70 C. rur.).

Le départ du preneur est lié au paiement de l’indemnité. Le bailleur ne peut exiger son départ qu’après le versement ou la consignation de l’indemnité provisionnelle ou définitive. Si, à la date d’expiration du bail, aucun paiement n’est intervenu, le preneur est fondé à demeurer dans les lieux tout en devant s’acquitter de ses fermages.

Le bailleur ayant payé l’indemnité, peut, lorsque cette dernière a été fixée par le tribunal, demander au preneur entrant : soit une majoration du fermage ; soit le remboursement des sommes qu’il a versées.

Le nouveau preneur qui rembourse l’indemnité au bailleur retrouve les droits qu’aurait eus le fermier sortant s’il était resté sur l’exploitation. Lorsqu’il quittera les lieux, il sera indemnisé non seulement pour les améliorations qu’il aura apportées au fonds mais aussi pour celles réalisées par son prédécesseur qui ne seront pas encore complètement amorties (Art. L. 411-76 al. 4 C. rur.).