 " La faute entraine la résiliation" (© Terre-net Média) |
Le fermage et seulement le fermage
Cette procédure ne peut produire ses effets que pour les sommes dues au titre du fermage et seulement à ce titre. Par conséquent, un preneur qui ne s’acquitterait pas des dettes relevant par exemple de sa part contributive à la taxe foncière ou de toute autre cotisation ou taxe, ne relèverait pas de cette procédure.
En revanche, le paiement même partiel du fermage n’interdit pas au bailleur de réclamer la résiliation. N’étant pas libératoire, le fermier reste redevable de l’intégralité des sommes et le bailleur est maintenu dans ses droits de réclamer la résiliation.
Pour enclencher la procédure, le preneur doit donc être coupable de deux défauts de paiement. Cette condition peut être remplie dès lors que le preneur a méconnu une première fois son obligation de payer et que cela se reproduit, même beaucoup plus tard. Le premier défaut est en effet considéré comme « comptabilisé ». Alors même que les paiements ultérieurs auraient été effectués conformément à leur montant et à leur terme, le preneur peut se voir opposer sa première faute, si celle-ci se renouvelle au cours du contrat. Pour se faire, le bailleur doit dans tous les cas établir deux défauts de paiement et avoir adressé deux mises en demeure.
Deux hypothèses sont ensuite envisageables : soit le preneur méconnaît volontairement son obligation de payer un seul fermage, soit il refuse d’en acquitter deux.
Deux mises en demeure pour deux fermages différents… Ou deux mises en demeure pour un même fermage…
 Deux mises en demeure pour deux fermages différents… Ou deux mises en demeure pour un même fermage… (© Terre-net Média) |
Le propriétaire acquiert son droit au non renouvellement du bail, si deux mises en demeure ont été délivrées pour le paiement d’un seul et même fermage et qu’aucun règlement n’est intervenu dans les trois mois qui suivent la seconde mise en demeure. Dans cette hypothèse, un délai de trois mois est exigé entre les deux mises en demeure.
Précisons que dans tous les cas précités, la mise en demeure doit être délivrée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier et un délai de trois mois doit être respecté entre les deux actes.
Enfin, la mise en demeure doit, à peine de nullité, contenir les dispositions de l’article L. 411-53 du Code rural relatif à la perte du droit au renouvellement du preneur.
Conditions réunies, droit acquis à la résiliation
Si l’ensemble des conditions précitées est réuni, la résiliation est encourue. Ces conditions sont si suffisantes que l’acceptation de ces sommes par le bailleur ne doit pas être interprétée comme une renonciation à son droit de résilier. De la même façon, ces dispositions étant d’ordre public, toute clause contraire est réputée non écrite. Il appartient au propriétaire de réclamer la résiliation du bail auprès du tribunal paritaire des baux ruraux
Il est des cas où la réunion de l’ensemble des conditions précitées ne suffit pas à prononcer la résiliation du bail. Outre les cas de force majeure, l’article L. 411-53 du Code rural évoque les causes sérieuses et légitimes justifiant le non-paiement. La jurisprudence a ainsi considéré que la perte d’un cheptel (cass. 3e 16 oct. 1970) ou d’une récolte selon les circonstances (cass. soc. 16 avril. 1959), peut expliquer les manquements du preneur. La maladie du preneur peut elle aussi être prise en compte ainsi que celle de sa femme. Toutefois, des critères de gravité et de durée sont exigés (cass. soc. 20 avril. 1967).
En revanche, l’existence de fermages trop élevés est un motif admis beaucoup plus restrictivement. En la matière, les juges ont longtemps raisonné comme suit : de deux choses l’une, ou le preneur a pris soin (dans les conditions de l’article L. 411-13 du Code rural) d’intenter une action en révision des prix et il peut dès lors s’en prévaloir, ou le fermier n’est plus en mesure de le faire, et les loyers sont incontestablement dus.
