Les servitudes établies par le fait de l'homme

1-Règles générales

Les servitudes établies par l'homme. (© Terre-net Média)

En application de l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds.

Le fermier qui n’a qu’un droit de jouissance ne peut donc grever le fonds d’une servitude. (Cass. 3e civ., 2 déc. 1992).

Il est possible de distinguer :
-Les servitudes continues et discontinues.
La servitude est continue si elle peut s’exercer sans l’intervention de l’homme. C’est le cas d’une servitude de prise d’eau dans un étang s’exerçant au moyen d’un ouvrage permanent dont l’usage s’apparente à celui d’une écluse ou d’une vanne (Cass. civ., 23 juin 1981 ; BC n°133).

Nous publions durant quatre semaines quatre articles de droit rural portant sur les servitudes : - Droit rural - Les servitudes découlant de la situation des lieux - Droit rural - Les servitudes établies par la loi

Une servitude n’est discontinue que lorsque c’est dans le fait même de l’homme que réside son exercice (exemples : droits de passage, puisage, pacage)

-Les servitudes apparentes et non apparentes.
La servitude apparente s’annonce par des ouvrages extérieurs tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc ou un compteur. La servitude non apparente est celle qui n’a pas de signe extérieur de son existence (exemple : interdiction de bâtir sur un fonds ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée).

-Enfin, il y a les servitudes positives ou actives qui donnent le droit d’accomplir des actes empiétant sur le fonds d’autrui, et les servitudes négatives ou passives qui permettent de bénéficier d’une abstention imposée à autrui.

2-Modes d’établissement des servitudes

Il résulte des articles 690 et 691 du code civil que toutes les servitudes établies par le fait de l’homme peuvent s’acquérir par titres.

Les servitudes autres que les servitudes continues et apparentes ne peuvent s’établir que par titres. Les faits de possession même immémoriaux ne pouvant être pris en considération, pas plus qu’une simple tolérance ou les usages locaux.

Définition Selon l’article 637 du Code civil, les servitudes sont « une charge imposée sur un héritage (un bien) pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. » Par exemple, un droit de passage sur une parcelle. L Il est donc indispensable qu’il y ait deux fonds : un fonds dominant bénéficiaire d’une servitude active (le droit de passage) et un fonds dit servant débiteur d’une sécurité passive (le chemin de la parcelle). L’article 637 veut que la servitude soit imposée pour l’usage et l’utilité d’un héritage. Cette obligation doit être largement appréciée, la simple notion d’agrément étant en général retenue par les juges Les servitudes sont par nature perpétuelles, et durent donc autant qu’existent les fonds qu’elles concernent (dans notre exemple la parcelle). Elles ne s’éteignent pas au décès des propriétaires, mais seulement quand le bien auquel elles se rattachent disparaît. La stipulation d’une servitude temporaire est toutefois licite.

Cependant, le mot « titre » n’est pas synonyme d’écrit et se rapporte uniquement à la preuve de l’acquisition du droit. En matière de servitudes discontinues, l’existence du titre peut être révélée par des actes non équivoques des propriétaires des fonds impliquant la volonté de créer la servitude et même en l’absence d’écrit, la preuve d’une servitude de passage peut résulter de sa reconnaissance par celui qui doit le passage (CA Versailles, 10 oct. 1983 ; GP 2 août 1984).

La prescription

L’article 69 du code civil prévoit que les servitude continues et apparentes peuvent s’acquérir par la possession de trente ans. Faute de titre légal ou conventionnel, les juges du fond ne peuvent déclarer l’existence d’une servitude sans constater les caractères apparent et continu qui auraient permis son acquisition par la possession de trente ans (Cass. civ., 9 janv. 1974 ; BC n°8).

Bien entendu, cette possession doit être continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque (Art. 2229 C. civ.).

La destination du père de famille

L’article 692 du code civil veut que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

Il y a destination du père de famille lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.

Ainsi, il a été juge que justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour établir l’existence d’une servitude par destination du père de famille, relève que deux propriétés proviennent du partage d’un fonds unique et retient qu’une cour dont l’usage est resté commun constitue une aire unique de circulation reliée par un chemin à partir de son portail à la voie publique (Cass. civ., 26 oct. 1988 ; BC n°151).

Le titre récognitif

C’est en quelque sorte l’aveu de l’existence de la servitude. C’est en vertu de l’article 695 du code civil que le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi.

Preuve par témoins ou présomptions

Elle est possible lorsqu’il existe un commencement de preuve par écrit révélant d’une manière certaine l’intention des parties (Cass. civ., 3 juill. 1969, BC n°550). Elle ne comporte pas de termes consacrés et peut même résulter implicitement de la combinaison des clauses et stipulations d’un contrat (Cass. req., 16 nov. 1932 ; S 1933.1.55).

3-Usage et étendue des servitudes

Les limites des servitudes Une servitude ne peut être créée que sur des immeubles par nature (parcelle, fontaine) et non sur des immeubles par destination. Il ne peut pas y avoir de servitude sur un usufruit ou sur une autre servitude. L’usufruit est d’ailleurs attaché à une personne alors que la servitude est attachée à un fonds. Mais l’usufruitier jouit des droits de servitude attachés au fonds bien que la propriété du fonds appartienne au nu-propriétaire. L’article 639 du code civil pose le principe que les servitudes peuvent découler : - de la situation naturelle des lieux, - des obligations imposées par la loi, - des conventions entres les propriétaires.

L’article 686 du code civil dispose que l’usage et l’étendue des servitudes établies par le fait de l’homme se règlent par le titre qui les constitue. Ce n’est qu’à défaut de titre ou en silence que ces règles sont applicables.

Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user. Ainsi, la servitude de puiser de l’eau à la fontaine d’autrui, emporte nécessairement le droit de passage.

L’article 701 du code civil veut que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

D’un autre côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire de changement qui aggrave la condition du fonds qui supporte la servitude. (Art. 702 C. civ.). Précisons que cette obligation imposée au propriétaire du fonds dominant est une charge réelle qui pèse sur le fonds lui-même et le suit en quelques mains qu’il passe. Par suite, en cas d’aggravation dommageable de la servitude antérieure à la vente du fonds, l’acquéreur du fonds est tenu à réparation (Cass. civ., 7 fév. 1949 ; D 1949.405).

Ainsi, n’aggrave pas la servitude du fonds servant l’adaptation de la servitude aux modes de transports actuels et qu’une servitude de passage prévue à l’origine à pied, à cheval et à charrue peut s’exercer normalement de nos jours à l’aide de véhicule à moteurs ou tractés inconnus lors de l’établissement de la servitude (Cass. civ., 28 juin 1967 ; DJ 1967.726).