1 – Je suis agriculteur et titulaire, notamment, d’un bail rural de 9 ans qui arrive à son terme en octobre 2010. Les propriétaires souhaitent augmenter le montant du fermage des terres et de la maison d’habitation. En ont-ils le droit ?
 Les conditions de renouvellement du bail. (© Terre-net Média) |
Le bailleur peut augmenter le fermage dans les cas suivants :
- Investissements réalisés par le bailleur dépassant ses obligations légales ou imposés par l’administration (par exemple : mise aux normes prise en charge par le bailleur)
- Reconstruction d’un bâtiment détruit par cas fortuit et dont les frais dépassent le montant de l’indemnité d’assurance
- Modification des maxima et minima. Dans ce cas, il s’agit de mettre le fermage en conformité avec l’arrêté préfectoral (ex : bail comportant un fermage unique pour les terres et les bâtiments d’exploitation, alors que le nouvel arrêté préfectoral prévoit un fermage pour les terres et un autre pour les bâtiments d’exploitation)
Si vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord sur les clauses du bail renouvelé, il faudra faire appel au tribunal paritaire des baux ruraux.
2 – Je suis propriétaire de 15 ha et les loue à un agriculteur depuis 7 ans. Mon locataire a hérité d’une exploitation qui appartenait à ses grands-parents et a déménagé. Désormais, il habite à 80 km. Est-ce que je peux refuser le renouvellement du bail dans la mesure où il n’habite plus sur place ?
Le renouvellement du bail est subordonné au respect par le preneur des mêmes conditions d’exploitation et d’habitation que celles exigées du bénéficiaire de la reprise. Il doit donc habiter sur les lieux loués ou à proximité permettant l’exploitation directe des biens. Il a été admis que le bailleur pouvait refuser le renouvellement du bail au preneur domicilié à 75 km des terres louées.
Si vous voulez refuser le renouvellement du bail, vous devez délivrer congé au preneur par acte d’huissier au moins 18 mois avant la fin du bail, en mentionnant les motifs de votre refus et les termes de l’alinéa premier de l’article L.411-54 du code rural (modalités de contestation du congé par le preneur).
3 – Je suis propriétaire de terres. Je les loue à un agriculteur depuis le 1er novembre 2002. Mon preneur aura 58 ans à la fin du bail. Le bail se renouvellera-t-il obligatoirement pour 9 ans ou puis-je prévoir une durée moindre ?
Vous pouvez très bien limiter le renouvellement à la période triennale au cours de laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite, soit jusqu’au 31 octobre 2014. Vous devrez prévenir votre preneur de votre intention de limiter le renouvellement du bail et de le résilier à la fin de la période triennale, par acte d’huissier au moins 18 mois à l’avance. Vous devrez mentionner dans votre congé la possibilité pour le preneur de céder le bail à son conjoint, ou au partenaire avec lequel il est lié par un Pacs participant à l’exploitation, ou à un descendant majeur ou émancipé.
Ceci n’est qu’un petit aperçu des questions qui se posent au moment du renouvellement. Si vous avez besoin de renseignements, vous pouvez vous rapprocher de votre conseil habituel.
