 La loi Scellier permet, en contrepartie de l'acquisition d'un logement destiné à être loué, de diminuer ses impôts pendant neuf, douze ou quinze ans. (© Terre-net Média) |
Ce dispositif offre aux particuliers, quelle que soit leur tranche marginale d'imposition, une réduction directe sur le montant de leur impôt. Son impact fiscal est donc bien plus intéressant que les dispositifs de défiscalisation existants, qui proposent une déduction du revenu.
Pour bénéficier de ce dispositif, l'acquisition d'un logement (neuf, en l'état futur d'achèvement ou rénové) doit être réalisée avant le 31 décembre 2012. Cette réduction s'applique aussi aux contribuables, qui souscrivent des parts au sein d'une Scpi (société civile de placement immobilier). En contrepartie, le propriétaire s'engage à le louer pendant une durée minimale de neuf années consécutives.
Les engagements à respecter
Les autres engagements à respecter sont les suivants:
• le logement doit être loué nu (non meublé),
• il doit s'agir de la résidence principale du locataire,
• la location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l'achèvement du logement,
• il faut respecter un plafond de loyer (loi Scellier classique), voire également de ressources pour le locataire (loi Scellier intermédiaire/sociale),
• en loi Scellier classique uniquement, la location peut être réalisée avec un ascendant ou un descendant, à condition qu'ils ne fassent pas partie du foyer fiscal du contribuable,
• le logement ne peut pas être démembré,
• le logement doit respecter la réglementation thermique, en vigueur le jour du dépôt de la demande de permis de construire.
Avantage fiscal : une réduction d’impôts reportable sur neuf ans
Jusqu'au 31 décembre 2010, la réduction d'impôt est basée sur 25 % du prix de revient du bien, dans la limite de 300.000 euros, soit une réduction maximale de 75.000 euros sur neuf ans, ou 8.333 euros par an. L'avantage fiscal est réparti linéairement sur neuf ans à raison de 1/9e de son montant par an.
Si l'investissement réalisé génère une réduction d'impôt supérieure à l'impôt de base, l'excédent est reportable pendant six ans. Enfin la réduction d’impôt ne s’applique, au titre d’une même année d’imposition, que pour la construction ou l’acquisition d’un seul logement.
Afin d'éviter localement des offres surabondantes de logement, qui ont pour conséquence l’effondrement des prix, la loi a établi une liste des villes et communes éligibles à la loi Scellier, réparties en trois zones (A, B1, B2). Pour exemple, pour le département de la Mayenne, les communes de Changé, Saint-Berthevin et Laval sont classées en zone B2.
Quelques conseils
Pour réussir son investissement « loi Scellier », il convient de choisir le cadre fiscal adapté à sa situation financière et à ses objectifs patrimoniaux. En transformant l'amortissement en réduction d'impôt, la loi Scellier met tous les investisseurs sur le même plan : la rentabilité fiscale est identique quel que soit son degré d'imposition.
Cette large incitation met tous les acteurs (promoteurs revendeurs…) dans la brèche fiscale, provoquant parfois la surenchère. Soyez vigilant ! Si vous choisissez la pierre, c’est avant tout un investissement immobilier avant un avantage fiscal. Enfin, pour finir par une note optimiste, il est possible de vous servir de l'argent, que vous auriez versé au Trésor Public, pour financer un logement que vous allez mettre en location. De quoi vous constituer un capital et un patrimoine, et préparer efficacement votre retraite !
