Les valeurs foncières sont hétérogènes entre les pays européens. Les prix vont de 1 à 6,6 en 2011. (©Terre-net Média)Avec l’apparition du marché unique en 1993, bon nombre d’observateurs prédisaient une certaine harmonisation du prix des terres agricoles européennes. Force est de constater que, 20 ans plus tard, les valeurs foncières sont toujours aussi hétérogènes entre pays. Les prix, qui variaient ainsi dans une fourchette de 1 à 4 en 1990 entre la France et les Pays-Bas, vont de 1 à 6,6 en 2011.
Plusieurs facteurs permettent d’expliquer la persistance de ces écarts de valeurs foncières entre pays.
Evolution du rapport « Prix des terres/Valeur ajoutée corrigée à l’hectare » entre 1990 et 2011
Les différences de prix s’expliquent en partie par le niveau de la Vac générée par un hectare dans un pays donné. Ainsi, les prix des terres des pays étudiés sont compris en 2011 dans un rapport de 1 à 10, entre la Pologne et les Pays-Bas. Ces prix correspondent à la valorisation du patrimoine agricole, rapporté à l’hectare, sur la base des valeurs libres des terres, prés, vergers et vignes. Une fois les prix rapportés à la Vac/ha, l’écart n’est plus que de 1 à 2,9.
Terre-net Média publie les analyses des marchés fonciers de quelques pays d’Europe et des Etats-Unis réalisées par la Fnsafer. Pour consulter l’ensemble de ces analyses, Cliquez ici.
A titre d’exemple, si un hectare vaut 10.000 euros en Espagne et 19.400 euros en Italie, les Vac/ha étant respectivement de 1.100 et 2.300 euros, le ratio est très proche pour les deux pays : près de 9 années de Vac/ha sont nécessaires pour y acquérir un hectare.
L’ouverture du marché foncier agricole
Un autre facteur explicatif des différences de prix peut être l’ouverture du marché foncier, c’est-à-dire le pourcentage de la surface agricole vendue chaque année. Cette ouverture du marché est liée aux modalités de transfert des patrimoines agricoles par succession, donations et ventes, qui font partie de la culture de chacun des pays, voire des régions européennes.
Les prix agricoles rapportés à la Vac/ha augmentent de façon particulièrement notable d’autant que l’ouverture du marché est faible.
Le Pays-de-Galles, l’Angleterre, les Länder de l’ouest de l’Allemagne enregistrent ainsi des prix d’autant plus élevés que peu de terres agricoles se vendent chaque année.
La situation est opposée en France ou dans les Länder de l’est de l’Allemagne, aux marchés relativement plus ouverts. Cette relation est renforcée dans les pays à forte densité de population, dans la mesure où les perspectives de changement d’usage des terres agricoles incitent les propriétaires à reporter leurs ventes ou à les réaliser au prix fort.
Les taux d’intérêt réels
L’influence des variations des taux d’intérêt réels, c’est-à-dire hors inflation, dépend de leur évolution (positive ou négative) ainsi que de leur ampleur. La baisse des taux favorise ainsi l’augmentation des valeurs foncières, en augmentant les capacités d’emprunts des acquéreurs.
En Europe, l’introduction de la monnaie unique en 1999 a permis une certaine convergence des taux d’intérêt réels au sein même de la zone euro. Toutefois, les spécificités de chacun des pays en matière de financement du foncier et des exploitations agricoles dans leur ensemble, liées aux systèmes bancaires, d’assurance et de retraite, laissent perdurer les différences de prix. Par exemple, l’influence des variations des taux d’intérêt est plus grande au Danemark, où les exploitations sont très endettées et contractent des emprunts sur une longue durée.
De l’autre côté de l’Atlantique, l’influence des taux d’intérêt réels se vérifie aussi. Ainsi, la baisse des taux d’intérêt réels entre 1997 et 2005 aux Etats-Unis favorise sur cette période une augmentation progressive du prix des terres. Malgré la baisse de la Vac/ha entre 2004 et 2006 et la remontée des taux d’intérêt entre 2005 et 2007, la hausse s’accélère du fait du programme de développement des agro-carburants.
En 2008, au plus fort de la crise économique, les taux d’intérêt réels plongent, du fait d’une inflation négative, et le prix des terres poursuit sa hausse. A l’inverse, la forte remontée des taux en 2009, conjuguée à la baisse des revenus agricoles, entraînent une baisse.
Entre 2009 et 2011, la hausse de la Vac/ha de 39 % et la redescente des taux d’intérêt réels génèrent la hausse des valeurs foncières. En deux ans, le prix des terres gagne 13,7 % pour atteindre 5.900 dollars/ha.
Les perspectives de changement d’usage
Les terres agricoles destinées à l’urbanisation (logements, zones d’activité ou infrastructures) s’échangeant à une valeur bien supérieure à celles conservant leur vocation agricole, les perspectives de changement d’usage entraînent une spéculation sur le prix des terres. Dans chaque pays, l’ampleur de la hausse induite dépend de la densité de population, du maillage urbain et des modalités réglementaires de l’extension urbaine.
La conjoncture économique joue un rôle important dans la pression sur les terres agricoles. Ainsi en Espagne, la surenchère de projets immobiliers des années 2000, en particulier sur le littoral, a généré une forte spéculation sur les terres agricoles périurbaines, avant que l’explosion de la bulle immobilière en 2008 n’inverse la tendance. De même, aux Pays- Bas, la crise financière impacte les comptes des collectivités locales et freine l’extension urbaine. Le prix des terres destinées à l’urbanisation y diminue significativement pour la deuxième année consécutive en 2011.
A l’inverse, le développement économique de la Pologne convainc de nombreuses sociétés étrangères de s’y implanter. Il en résulte une hausse continue des prix des terres destinées à l’urbanisation depuis 2004.
Par ailleurs, en plus de concourir à un renchérissement des valeurs foncières, ces perspectives de changement d’usage des terres agricoles renforcent la fermeture du marché foncier. Les propriétaires, détenteurs de biens susceptibles de devenir constructibles dans un proche avenir, préfèrent en effet ne pas vendre, sauf à des prix prenant en compte les perspectives de changement d’usage.
Les coûts de transaction
Les coûts de transaction (frais des agences immobilières, frais notariés, droits de mutation), différents entre pays, influent également sur les variations des prix même s’ils ne peuvent expliquer qu’un faible pourcentage des écarts de valeur foncière.
Aussi, pour toutes les raisons avancées ci-dessus, le prix des terres agricoles, même corrigé de la valeur ajoutée, restera très hétérogène entre pays européens pendant encore un certain temps.
