La liquidité du marché des terres agricoles est très faible voire inexistante. Les nombreuses tentatives destinées à attirer des investisseurs dans le foncier agricole ont échoué, surtout en raison de la difficulté de trouver sur le marché une offre suffisante de terres. La Saf estime donc qu’il est primordial de mettre en place des mesures qui facilitent les transactions.
Développer le marché des terres occupées
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Actuellement, quand des terres louées sont mises en vente, l’agriculteur locataire (le preneur) bénéficie d’un droit de préemption qui lui permet de se substituer à l’acquéreur initial.
Pour éviter de voir son bail remis en cause à son terme, le preneur se trouve contraint de les acheter, en exerçant son droit de préemption, parfois au détriment d’autres investissements qu’il envisageait pour son entreprise. Le droit de préemption du preneur est un droit qui lui est personnel et pour l’exercice duquel il peut seulement subroger un descendant ou son conjoint/pacsé, interdisant donc l’exercice de ce droit par toute autre personne physique ou morale.
La Saf préconise que le droit de préemption du preneur puisse profiter à un investisseur par lui proposé, sans possibilité de révision de prix et sans intervention de la Safer. Cet investisseur accepterait de financer l’acquisition des terres mises en vente et s’engagerait à maintenir dans les lieux le preneur en place pour une longue durée. Cet investisseur peut aussi bien être un membre de la famille, un voisin, un Gfa ou un fonds d’investissement.
Rendre les parts sociales des Gfa plus mobiles
La mobilité des parts sociales des Gfa doit être améliorée. En effet, les détenteurs de parts sociales ont des difficultés à les céder en raison du manque de souplesse et/ou de précision inscrites dans les statuts ou le règlement intérieur.
Pour la Saf, les règles de ces sociétés doivent prévoir :
- une méthode prédéfinie d’évaluation de la part,
- une procédure rapide d’agrément des cessions de parts,
- la possibilité de céder des parts à une personne morale,
- envisager un marché de la nue-propriété.
Un marché de la nue-propriété des terres agricoles pourrait être créé sur un modèle proche de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement locatif d’habitation. Adapté à l’agriculture, cela reviendrait à généraliser le démembrement temporaire de propriété. L’investisseur achète la nue-propriété et confie la gestion de l’usufruit temporaire à un organisme tiers. Ce dernier met les terres en location sur le long terme, avec une durée de bail calquée sur celle du démembrement. La nue-propriété prend de la valeur à mesure que s’approche la date d’extinction de l’usufruit. Offrant une date certaine de fin d’occupation des terres, cette solution participe à la liquidité du marché. Les investisseurs ne sont pas fiscalisés sur des revenus fonciers et bénéficient d’une exonération progressive sur les plus-values.
Dans le cas de l’immobilier d’habitation, le titulaire de l’usufruit est un bailleur social. Pour le secteur agricole, d’autres structures publiques comme privées pourraient jouer ce rôle, telles que la Caisse des dépôts, les banques, les assurances ou encore les collectivités territoriales.
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Pour en savoir plus : Cet article, et ceux publiés dans les prochains jours, sont extraits du rapport « Pour une nouvelle politique du foncier, de l’approche patrimoniale à la stratégie d’entreprise », réalisé par la Société des agriculteurs de France et présenté à la presse le 31 mai 2011(voir lien). L’organisation y formule un ensemble de propositions « permettant aux entreprises d’alléger le poids du foncier et de préserver leurs terres de l’artificialisation ». Elle propose aussi « des approches et des outils nouveaux pour alléger les tensions qui pèsent sur les terres agricoles ». Pour l’ensemble des articles de la série « Pour une nouvelle politique du foncier », cliquer ici. |
