L’acquisition de la servitude
La loi reconnait également l’état d’enclave lorsque l’issue est insuffisante en raison de son caractère impraticable, ne permettant pas la desserte du terrain pour le passage des machines ou des animaux et que le coût des travaux permettant un accès à la voie publique présente un caractère disproportionné par rapport à la valeur du fonds. L’insuffisance n’est cependant pas caractérisée par un simple souci de commodité ou de convenance.
Une simple tolérance n’est pas une servitude. Un accord entre voisins, l’un permettant à l’autre de passer chez lui, n’est pas suffisant pour constituer une servitude.
Outre la situation d’enclave déterminée par la loi, les propriétaires peuvent également établir entre eux des servitudes conventionnelles sur leurs propriétés ou en faveur de leurs propriétés. Un acte notarié est obligatoire. Ainsi, en dehors de la situation d’enclave, la revendication d’un droit de passage impose la production d’un acte notarié instituant ce droit de passage. De simples écrits des anciens propriétaires le reconnaissant sont insuffisants.
Le droit de passage ne peut pas s’acquérir par prescription. Un passage sur le fonds voisin pendant plus de 30 ans pour accéder à son fonds non enclavé ne permet de reconnaître une servitude.
Les droits et obligations des propriétaires des fonds voisins
Le passage doit être suffisant, c’est-à-dire assez large pour permettre l’accès des véhicules. Le passage doit en principe être pris du côté où le trajet est le plus court. L’utilisateur du droit de passage doit assurer l’entretien des lieux. Le droit de passage emporte également le droit de passer des canalisations et des lignes électriques strictement nécessaires à l’exploitation du fonds, dans les limites fixées par l’acte notarié en cas de servitude conventionnelle.
Le propriétaire du fonds servant ne doit pas entraver le passage. Il peut clore le passage, mais sans le rendre incommode ou causer une gêne. Ainsi, il peut poser une barrière, mais sans la fermer avec un cadenas dont la clé doit lui être demandée à chaque passage.
L’extinction de la servitude
Le droit de passage est supprimé lorsque prend fin l’enclave. Par exemple, lorsque le propriétaire du fonds enclavé acquiert d’autres parcelles lui permettant d’accéder à la voie publique, même si cela lui impose quelques travaux limités. Le droit de passage sera également supprimé lorsque la voie publique devient carrossable.
Si le droit de passage ne peut pas s’acquérir par prescription, il s’éteint par contre pour non-usage pendant 30 ans (article 706 du Code civil). Le délai commence à courir le jour où le bénéficiaire a cessé de passer sur le terrain voisin. Par contre, un droit de passage conventionnel ne s’éteint pas avant ce délai de 30 ans pour inutilité, par exemple si le bénéficiaire dispose d’un autre accès.
Le contentieux
Les litiges concernant les droits de passage (établissement, entraves) sont de la compétence du Tribunal de grande instance (ministère d’un avocat obligatoire). L’action appartient au propriétaire et non au fermier en place.
