Les écarts de prix entre les pays

Les différences de prix entre pays s’expliquent en partie par le niveau de la Vac (valeur actuelle des coûts)générée par un hectare dans un pays donné. Ainsi, les prix dans les différents pays étudiés s’échelonnent dans un rapport de 1 à 10,4 (entre la Pologne et les Pays-Bas). Mais, une fois les prix rapportés à la Vac/ha, les écarts ne sont plus que de 1 à 2,1 en 2010 (hors Danemark).

Les autres facteurs déterminants pour expliquer les écarts de prix:

• L’ouverture du marché : en règle générale, plus la part de surface agricole vendue est faible, plus les prix des terrains vendus sont élevés.
• Les taux d’intérêt réels : à valeur ajoutée constante, la baisse des taux d’intérêt favorise la capacité d’emprunt et soutient la hausse des prix. L’influence des variations des taux d’intérêt sera d’autant plus grande que les exploitations sont endettées, comme c’est le cas au Danemark.
• Les perspectives de changement d’usage : la valeur des terres agricoles vendues à destination de l’urbanisation (logements, zones d’activités, infrastructures) est bien supérieure à la valeur moyenne des terres conservant un usage agricole.
• Les perspectives de changement d’usage entraînent une spéculation sur les prix. Plus la probabilité du passage de l’usage agricole à l’urbain apparaît proche dans le temps, plus les prix agricoles sont portés à la hausse. Dans chaque pays, cette probabilité varie avec la densité de la population, le maillage urbain et les modalités de l’extension urbaine.