Bail rural et foncier agricole Ce qu’il faut savoir sur le droit de préemption du fermier

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Afin d’assurer la protection du locataire, la loi a prévu qu’en cas de vente des biens qu’il loue, celui-ci puisse exercer un droit de préemption sur les biens exploités. Ce droit d’ordre public permet au fermier en place d’être préféré à tout autre acquéreur s’il veut acheter le bien qu’il exploite. Il est codifié dans les articles L. 412-1 et suivant du Code rural.

Le droit de préemption ne peut pas être excercé en cas de donation familiale.Le droit de préemption ne peut pas être exercé en cas de donation familiale. (©Terre-net Média)

Qui bénéficie du droit de préemption et sous quelles conditions ?

Le droit de préemption est un droit personnel appartenant à l’exploitant preneur en place qui doit  disposer d’un bail rural, qu’il soit écrit ou verbal. Une personne morale (société agricole par exemple), peut également exercer le droit de préemption à condition d’être le preneur et de remplir les conditions d’exploitation du bien. Le droit de préemption court jusqu’au terme du bail, ce qui signifie qu’un congé n’empêche pas d’exercer ce droit.

Le preneur doit respecter plusieurs conditions pour bénéficier du droit de préemption :

  • il doit avoir exercé pendant trois ans au moins la profession d’exploitant agricole ;
  • il doit avoir exploité par lui-même ou sa famille le fonds mis en vente. Par famille, il faut entendre  ses parents, ses enfants ou ses frères et sœurs.

Quelles sont les opérations soumises au droit de préemption ?

Le droit de préemption s’exerce pour toute vente à titre onéreux, ce qui exclut l’échange, la donation ou le partage entre cohéritiers. L’exercice du droit de préemption est également exclu pour certaines ventes :

  • à la famille du propriétaire jusqu’au 3e degré (neveux et nièces) ;
  • à l’État, aux collectivités publiques et aux établissements publics.

Notons  que le preneur ne peut faire valoir son droit de préemption sur une parcelle louée inférieure à 5 000 m², excepté si la parcelle constitue un corps de ferme.

Quelle procédure ?

Le propriétaire charge le notaire missionné pour la vente de notifier au locataire le projet de cession en recommandé + AR ou par exploit d’huissier. Cette notification doit comporter obligatoirement le prix, les charges, les conditions demandées et les modalités de la vente projetée.

Le preneur dispose alors de deux mois pour répondre à l’offre. La réponse doit se faire en recommandé + AR ou par exploit d’huissier. Trois possibilités pour le preneur :

  1. Absence de réponse = renonciation au droit de préemption ;
  2. Acceptation de l’offre : l’acte de vente doit être réalisé dans les deux mois de la réponse du preneur ;
  3. Acceptation avec désaccord sur le prix et/ou les conditions : dans ce délai de deux mois, le preneur doit saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR).

Dans ce dernier cas, le TPBR fixe le prix et les conditions de vente en prenant en compte la moins-value liée à l’occupation des terres. Après cette estimation, les deux parties restent libres d’accepter ou non l’évaluation du TPBR. Si le preneur refuse le prix fixé par le TPBR, le propriétaire peut alors vendre son bien à un tiers aux prix et conditions initialement proposés. Ceci doit être notifié dans les 10 jours au preneur afin que ce dernier ait connaissance du nom du nouveau propriétaire. Le bail continue de courir jusqu’à son terme.

Quelles conséquences si le preneur n’a pu exercer son droit de préemption ?

Dans un tel cas, le preneur peut engager une action en nullité de vente.  Elle n’est ouverte qu’au bénéficiaire du droit de préemption et doit être exercée dans un délai de 6 mois à compter du jour où le preneur a connu la date de la vente. Le tribunal paritaire peut prononcer la nullité de la vente et également condamner le bailleur à des dommages-intérêts si celui-ci a commis une faute.


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