2.4.3 A la Sortie de la ferme : des indemnités au preneur sortant justes !
Rappel de la définition de l’indemnité au preneur sortant
Quelle que soit la cause qui ait mis fin au bail, le preneur à le droit à une indemnité due par le bailleur lorsqu’il a amélioré le fonds loué (travail, investissements) : c’est l’indemnité au preneur sortant1. Elle porte sur les :
- Améliorations culturales
- Travaux sur bâtiments, améliorations incorporées au sol
Pour que le preneur puisse bénéficier des indemnités, il est indispensable qu’il sollicite l’autorisation du bailleur pour leur réalisation. La demande d’autorisation concerne tous les travaux sur les bâtiments et les plantations. En l’absence d’accord du bailleur ou à défaut du Tpbr, le preneur qui aura réalisé les travaux ne pourra prétendre à une indemnité.
Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée est un élément clef du calcul des indemnités au preneur sortant : établi de façon contradictoire et détaillée, il permet de faire le point sur l’état précis des parcelles et donc de faire valoir, lors de la sortie du fermier, les améliorations portées au fonds. Aussi, il est prévu par voie réglementaire que les améliorations au fonds se prouvent par tous moyens : cela reste très difficile sans état des lieux.
Les grandes problématiques de l’Ips
Indemnisons les bâtiments et améliorations incorporées au sol sur leur valeur d’utilisation !
Beaucoup de baux sont conclus sans état des lieux précis : il est donc difficile d’établir la preuve des améliorations réellement apportées. Aussi, l’interprétation des améliorations culturales est délicate : comment réellement les prouver, surtout en l’absence d’analyses de sol poussées ?
Aussi, les bâtiments construits s’amortissent sur vingt à trente ans pour le calcul de l’Ips. De même, les ouvrages incorporés au sol sont amortissables sur une durée de dix à trente ans. Un fermier en fin de carrière n’a donc très souvent pas le droit à une compensation. Pourtant, le travail du fermier se doit d’être reconnu, puisque les bâtiments sont toujours fonctionnels.
L’Ips telle qu’elle est prévue aujourd’hui n’est pas satisfaisante. Le bâtiment ou l’ouvrage est utilisable, même après trente ans : la Snfm demande à ce que le calcul des Ips soit réalisé sur la valeur d’utilisation du bâtiment ou de l’ouvrage incorporé au sol.
Indemnisons le préjudice du fermier subi en cas de reprise !
Il faut savoir que globalement, la fin du bail a lieu :
- par accord amiable, à la prise de retraite du fermier, ou lors d’une cessation d’activité,
- par reprise des terres louées par le propriétaire,
Le préjudice subi en cas de reprise du bailleur n’est pas compensé (hormis les cas de changement de destination) : le fermier lésé se retrouve sans compensation du préjudice qu’il subi en cas de reprise. Il est nécessaire de prévoir une indemnité pour compenser le préjudice subi en cas de reprise.
Cette indemnité doit couvrir la dépréciation du fonds agricole et la perte de revenus ; elle pourrait prendre l’appellation d’Ipeps (indemnités pour perte économique du preneur sortant).
Le montant de cette indemnité peut varier en fonction de l’impact de la reprise sur l’exploitation du preneur :
- Une parcelle hautement productive : betterave, vigne, maraichage etc.
- Une parcelle contigüe à un bâtiment,
- Une parcelle en bout de parcellaire.
Ces exemples de reprise ont des conséquences différentes tant sur le revenu de l’exploitation que sur sa conduite. Les conséquences devront être prises en compte dans le calcul de l’indemnité.
La Snfm demande que les pertes économiques qui découlent de la reprise soient indemnisées, en plus des indemnités au preneur sortant relatives aux améliorations.
