Des facteurs propres à chaque pays interfèrent avec ces paramètres, notamment la fiscalité et les modalités de transmission du patrimoine. Des instruments gouvernementaux peuvent également avoir un impact sur les marchés fonciers agricoles, telles les ventes encadrées des anciennes fermes collectives en Pologne et dans les Länder de l’ancienne Allemagne de l’Est, ou le programme de préservation de la nature aux Pays-Bas.
Les valeurs foncières restent très hétérogènes entre les pays. Les prix, qui variaient dans une fourchette de 1 à 4 en 1990 entre la France et les Pays-Bas, vont désormais de 1 à 6,3 en 2012. Plusieurs facteurs permettent d’expliquer la persistance de ces écarts, vingt ans après l’apparition du marché unique en 1993. Ceux-ci devraient d’ailleurs perdurer.
Les différences de prix s’expliquent en partie par le niveau de la Vac générée par un hectare. Ainsi, les prix des terres des pays étudiés sont compris en 2012 dans un rapport de 1 à 8,5 entre la Pologne et les Pays-Bas. Ces prix correspondent à la valorisation du patrimoine agricole, rapporté à l’hectare, sur la base des valeurs libres des terres, prés, vergers et vignes. Une fois les prix rapportés à la Vac/ha, l’écart n’est plus que de 1 à 3,2.
A titre d’exemple, si un hectare vaut 9.700 euros en Espagne et 20.000 euros en Italie, les Vac/ha étant respectivement de 1.450 et 2.250 euros, le ratio est très proche pour les deux pays : autour de 8,5 années de Vac/ha sont nécessaires pour y acquérir un hectare en 2012.
Un autre facteur explicatif des différences de prix peut être l’ouverture du marché foncier, c’est-à-dire le pourcentage de la surface agricole vendue chaque année. Le Pays-de-Galles, l’Angleterre et les Länder de l’ouest de l’Allemagne enregistrent des prix d’autant plus élevés que peu de terres agricoles s’y vendent chaque année. La situation est opposée en France ou dans les Länder de l’est de l’Allemagne, aux marchés plus ouverts.
Les taux d’intérêt réels
L’influence des taux d’intérêt réels, c’est-à-dire hors inflation, dépend de l’ampleur de leur évolution à la hausse ou à la baisse. La baisse des taux favorise l’augmentation des valeurs foncières, en augmentant les capacités d’emprunts des acquéreurs.
Les coûts de transaction et la fiscalité
Les coûts de transaction (frais des agences immobilières, frais notariés, droits de mutation), différents entre pays, influencent également la variation des prix même s’ils ne peuvent expliquer qu’un faible pourcentage des écarts.
Une étude du ministère de l’Agriculture français montre également une fiscalité des revenus agricoles très différente d’un pays à l’autre.
Le faible taux d’imposition aux Pays-Bas pourrait expliquer une partie des écarts observés avec la France.
