Je suis locataire de 4 hectares qui sont maintenant situés en zone constructible dans le nouveau Plan Local d’Urbanisme. Mon bail se termine le 1er novembre 2009. Mon propriétaire peut-il reprendre ses terres ? Puis-je obtenir une indemnité ?
Si vous êtes concernés par une expropriation, parlez-en à votre expert comptable qui pourra évaluer votre préjudice et ses conséquences. (© Terre-net Média)
Si votre propriétaire veut reprendre ses terres pour changement de destination, il doit vous délivrer congé par acte d’huissier un an auparavant. Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation à condition que la résiliation ait lieu en cours de bail. En effet, si la reprise des terres coïncide avec la fin du bail, le tribunal considère qu’il s’agit d’un non renouvellement du bail et qu’il n’y a pas lieu à indemnisation.
J’exploite 70 ha dont 20 ha en propriété. La commune prévoit de faire une déviation et doit me prendre 5 ha dont 2 ha en propriété. Quelle indemnité suis-je en droit de demander ?
L’indemnité doit couvrir le préjudice que vous allez subir en tant que propriétaire et en tant qu’exploitant. L’indemnité globale se décompose en plusieurs parties :
- l’indemnité principale qui représente la valeur vénale des biens expropriés (terres, bâtiments pour lesquels on évalue le coût de la construction d’un bâtiment de remplacement de même nature mais d’après les normes en vigueur et pour un volume correspondant aux besoins réels)
- les indemnités accessoires destinées à couvrir les autres dommages subis par l’exploitant
Chaque département a fixé un protocole d’accord fixant une indemnité forfaitaire prenant souvent en compte la marge brute sur 3 années, l’importance de l’emprise, la durée du bail. Ces barèmes sont une base de négociation mais vous pouvez tout à fait calculer votre préjudice en fonction de votre marge brute à l’hectare.
Je viens d’être exproprié sur 2 ha et ai reçu une indemnité de 10 000 € pour la valeur vénale des terres et 6 000 € pour la perte d’exploitation. Comment dois-je déclarer cette indemnité ?
Le régime fiscal n’est pas le même selon que l’indemnité est versée en contrepartie de la valeur des biens ou qu’elle est destinée à compenser une charge ou un manque à gagner. La première est soumise au régime des plus values, soit professionnelles si les biens sont inscrits au bilan, soit privées dans le cas contraire. Si les terres ne sont pas inscrites au bilan, vous pouvez bénéficier d’une exonération si vous réemployez la somme pour l’achat de terres. Concernant l’indemnité pour perte d’exploitation, c’est un revenu à rattacher au bénéfice imposable au taux normal sauf cas particulier.
Si vous êtes concernés par une expropriation, parlez-en à votre expert comptable qui pourra évaluer votre préjudice et ses conséquences.
