La résiliation et la reprise

 

Pour lire l’ensemble de la série d’articles parus, cliquer ici

 

La résiliation du bail demandée par le bailleur

La résiliation pour faute du preneur

Les statuts du fermage et du métayage à la loupe. (© Terre-net Média)

Le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :
- Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance.
- Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation.
- Le non-respect par le preneur des clauses « environnementales ».
- Tout manquement à l’interdiction de cession, d’apport à une société ou de sous-location du bail.
- Tout manquement aux obligations dont le preneur est tenu en cas de mise à disposition du bail à une société, d’échange en jouissance ou d’assolement en commun, si ce manquement est de nature à porter préjudice au bailleur.

La résiliation pour changement de destination agricole

Le bailleur peut à tout moment résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée.

La résiliation prend effet un an après la notification que le bailleur adresse au preneur. Cette dernière contient l’engagement du bailleur de changer ou faire changer la destination des terrains. Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en matière d’expropriation.

La résiliation par une personne morale de droit public

Le bail conclu par une collectivité ou un établissement public peut être résilié, en tout ou partie, à tout moment lorsque les biens donnés à bail sont nécessaires à la réalisation d’un projet déclaré d’utilité publique. Le preneur a droit à une indemnité en raison du préjudice qu’il subit.

La résiliation du bail demandée par le preneur

La résiliation par le preneur âgé

Le preneur qui a atteint l’âge de la retraite peut résilier le bail à la fin d’une des périodes annuelles de ce bail suivant la date à laquelle il a atteint l’âge de la retraite.

Il doit notifier sa décision au bailleur au moins douze mois à l’avance.

Les autres cas de résiliation par le preneur

La résiliation du bail peut être demandée par le preneur en cas :
– d’incapacité au travail, grave et permanente, du preneur ou de l’un des membres de sa famille indispensable au travail de la ferme,
– de décès d’un ou de plusieurs membres de la famille du preneur indispensable au travail de la ferme,
– d’acquisition par le preneur d’une ferme qu’il doit exploiter lui-même,
– de mise en conformité de la structure de son exploitation avec les dispositions du schéma directeur départemental des structures faisant suite à un refus d’autorisation d’exploiter opposé par l’autorité administrative.

La destruction des biens loués

Lorsque la totalité des biens compris dans le bail est détruite intégralement par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit.

Dans le cas où un bien compris dans le bail est détruit par cas fortuit et n’est pas reconstruit, le preneur peut demander la résiliation du bail

Le renouvellement du bail

A défaut de congé et nonobstant toutes clauses ou conventions contraires, le preneur a droit au renouvellement du bail, à moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs que nous avons vus ci-dessus concernant la résiliation du bail pour faute du preneur ou n’invoque le droit de reprise.

Le bail se renouvelle à son expiration pour une durée de neuf ans. Les clauses et conditions du bail renouvelé sont celles du bail précédent.

En cas de désaccord entre les parties sur les clauses et conditions du bail renouvelé, le tribunal paritaire tranche.

Le cas des copreneurs

En cas de départ de l’un des conjoints copreneur, le conjoint copreneur qui poursuit seul l’exploitation a droit au renouvellement du bail.

En cas de départ d’un copreneur autre, le renouvellement peut être refusé au copreneur restant, s’il apparaît que des garanties équivalentes ne seront pas accordées au bailleur.

Les conditions à remplir

Pour bénéficier du droit au renouvellement, le preneur ou le copreneur doit remplir les mêmes conditions d’exploitation et d’habitation que le bénéficiaire de la reprise pour exploitation personnelle.

Le non-renouvellement du bail par le preneur

Le preneur peut renoncer à son droit au renouvellement du bail. Dans ce cas, il doit notifier sa décision au bailleur dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail.

La construction d’une maison d’habitation

Le bailleur qui désire reprendre, au moment du renouvellement, la partie des terres louées nécessaire à la construction d’une maison d’habitation avec dépendances et jardins, pour son usage ou celui de sa famille, ne peut se voir refuser cette faculté par le tribunal paritaire.

Le congé

Le congé est l’acte par lequel l’une des parties signifie à l’autre partie son intention de mettre fin au bail. La délivrance d’un congé est encadrée par des conditions de forme et de fond.

Nous avons vu que le preneur qui ne souhaite pas renouveler son bail doit délivrer congé dix-huit mois au moins à l’avance.

Le congé donné par le bailleur

Le bailleur qui entend s’opposer au renouvellement du bail doit notifier congé au preneur, par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par acte d’huissier, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail.

En cas d’exercice du droit de reprise en cours de bail au profit du conjoint ou d’un descendant du bailleur, le délai pour délivrer congé est porté à deux ans.

Le congé doit être donné par le bailleur, c’est-à-dire par la personne qui est propriétaire du bien loué au moment de la délivrance du congé.

Le contenu du congé

Le congé délivré par le bailleur doit à peine de nullité :
– indiquer les motifs pour lesquels il est délivré,
– indiquer, en cas de reprise pour exploitation, les nom, prénom, âge, profession et domicile du ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien repris,
– reproduire la clause indiquant le délai dans lequel le preneur peut contester le congé.
Le congé peut être contesté par le preneur, devant le tribunal paritaire dans un délai de quatre mois à dater de sa réception.

Toute intervention du bailleur pour mettre fin au bail, pour laquelle il n’est pas prévu de formalisme spécifique, doit respecter les conditions de forme et de fond prévues à l’article L.411-47.

La reprise par le bailleur

Reprise pour exploiter

Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué en vue de l’exploiter, pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidaritéou d’un descendant majeur ou mineur émancipé.

Sont ainsi admis à exercer la reprise : le bailleur, plein propriétaire, personne physique ; le bailleur personne morale ayant un objet agricole et propriétaire des biens repris depuis neuf ans au moins (sauf GAEC et sociétés de famille) ; l’usufruitier, seul titulaire du droit de reprise ; chacun des propriétaires indivis ; l’un ou l’autre des époux en cas de biens communs.

1er Encadré L’indemnisation du preneur pour les améliorations apportées au fonds Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué, a droit à l’expiration du bail à une indemnité due par le bailleur. Cette règle est applicable, quelle que soit la cause qui met fin au bail à condition que les améliorations aient été régulièrement effectuées par le preneur. La réalisation de travaux Le preneur peut réaliser des travaux sur le fonds loué. L’autorisation de faire tels ou tels travaux peut valablement être donnée dans le bail. A défaut, et selon la nature des travaux, le preneur pourra les réaliser librement après une notification au bailleur et lorsque le bailleur ne s’y sera pas opposé en saisissant le tribunal paritaire. D’autres travaux ne peuvent être réalisés (constructions de bâtiments hors sol et plantations) que si le preneur y est autorisé par le tribunal paritaire à défaut d’accord du bailleur. Le preneur ne peut construire une maison d’habitation sur le fonds loué qu’avec l’accord exclusif du bailleur. Pour les travaux imposés par l’autorité administrative, le preneur doit notifier la proposition d’effectuer les travaux au bailleur. En cas de refus du bailleur de prendre en charge les travaux, ou s’il ne répond pas dans les deux mois de la notification, le preneur est réputé disposer de l’accord du bailleur pour l’exécution des travaux. Les travaux non soumis à ces différentes procédures ne peuvent être réalisés sans l’autorisation du bailleur ou à défaut l’avis favorable d’un comité technique départemental que le bailleur peut contester devant le tribunal paritaire. Le preneur doit demander l’accord du bailleur pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d’améliorer les conditions de l’exploitation. Le bailleur a deux mois pour s’opposer à l’opération. L’absence de réponse de sa part vaut accord. L’indemnité au preneur sortant L’indemnité due par le bailleur au preneur qui a apporté des améliorations au fonds loué est calculée différemment selon la cause qui met fin au bail. En cas d’exercice du droit de reprise par le bailleur pour lui-même, ses descendants ou son conjoint, l’indemnité de sortie est calculée d’après la valeur des améliorations au jour de l’expiration du bail, compte tenu de leurs conditions techniques et économiques d’utilisation. Dans les autres cas, l’indemnité est calculée à partir de tables d’amortissement fixées dans chaque département par arrêté préfectoral. La part des travaux dont le financement a été assuré par des subventions ne donne pas lieu à indemnité.

Par descendant, il faut entendre les enfants naturels ou adoptifs et les petits-enfants du bailleur.

Les conditions à remplir

Le bénéficiaire de la reprise doit justifier qu’il remplit les conditions légales, à savoir :
– être en règle avec la réglementation des structures,
– exploiter personnellement et effectivement le bien repris pendant un délai de neuf ans à compter de la date de la reprise,
– habiter sur place ou à proximité,
– posséder les aptitudes requises : physiques, de capacité ou d’expérience professionnelle, financières,
– ne pas avoir atteint l’âge de la retraite.

La date de la reprise

La reprise est exercée pour la fin du bail ou en cas d’exercice de la clause de reprise sexennale, pour la fin de la sixième année du bail renouvelé.

Dans le cas où une autorisation d’exploiter est nécessaire et qu’elle n’a pas été obtenue à la date normale d’effet du congé, le bail est prorogé de plein droit, jusqu’à la fin de l’année culturale au cours de laquelle la décision accordant l’autorisation d’exploiter est devenue définitive.

Le contrôle de la reprise

Le contrôle a priori

Le preneur peut saisir le tribunal, dans le délai de quatre mois de la réception du congé pour reprise pour contester celui-ci. Le tribunal vérifie si les conditions de la reprise sont bien remplies, ce qu’il appartient au bailleur de démontrer.

Le contrôle a posteriori

Le preneur évincé par l’exercice du droit de reprise a droit soit au maintien dans les lieux s’il est encore en place, soit à la réintégration dans les lieux avec ou sans dommages et intérêts, soit à des dommages et intérêts s’il est établi que le bénéficiaire de la reprise ne remplit pas les conditions de la reprise, sauf cas de force majeure.

Reprise en vue de construire une maison d’habitation

Le bailleur a la possibilité de reprendre pour lui même ou l’un des membres de sa famille jusqu’au 3e degré inclus, une surface pour construire une maison d’habitation.

La surface est déterminée par un arrêté préfectoral.

Cette reprise ne peut s’exercer qu’une seule fois au cours du bail initial ou de ses renouvellements successifs.

La construction doit intervenir dans un délai de deux ans à compter de l’obtention du permis de construire.

Ce droit de reprise vaut également pour des terrains jouxtant dans maisons d’habitation existantes, dépourvues de dépendance foncière suffisante.

EN RESUME… Les principales règles du statut du fermage • Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole est soumise au statut du fermage dès lors qu’il ne s’agit pas d’une autre convention dont l’existence est expressément prévue par la loi. Le bail soumis au statut des baux ruraux est en quelque sorte le contrat de louage de droit commun en matière de biens fonciers agricoles. • Le statut du fermage définit au plan national les droits et devoirs des deux parties encadrés par l’ordre public, tout en laissant aux départements la responsabilité de définir un certain nombre de règles (en particulier sur le prix des fermages). • Il réglemente la durée des baux, elle est au minimum de neuf ans. A l’échéance du bail, le preneur a droit au renouvellement du bail ; sauf si le bailleur exerce un droit de reprise qui est réglementé. A l’expiration du bail, le preneur a droit à une indemnité pour les améliorations qu’il a apportées au fonds loué. • Le prix du bail à ferme est réglementé, il doit être fixé à l’intérieur de fourchettes négociées dans chaque département par des représentants élus des bailleurs et des preneurs. • En cas de mise en vente du bien loué, le preneur bénéficie d’un droit de préemption pour garantir la continuité de l’exploitation. • Des juridictions spécialisées, les tribunaux paritaires des baux ruraux, dans lesquelles siègent des assesseurs bailleurs et preneurs, élus par leurs pairs, sont chargées de connaître des litiges relatifs à l’application du statut du fermage et du métayage. Des commissions consultatives paritaires départementales des baux ruraux, composées de représentants des bailleurs et des preneurs élus par leurs pairs, ont la responsabilité de définir les règles applicables aux baux ruraux dont la détermination relève du niveau local (en particulier l’encadrement des prix de fermage).