Transmission et succession L’intérêt du démembrement du droit de propriété

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Pour le propriétaire ou futur propriétaire, le démembrement consiste à séparer la nue-propriété du bien immobilier de l’usufruit. Cela permet de diminuer la pression fiscale et de limiter les droits de succession. En contrepartie, le propriétaire et l’usufruitier doivent respecter certaines règles.

ChampPour la transmission de foncier, le démembrement de la propriété entre parents et enfants en projet ou en phase d'installation est une possibilité à étudier. (©Pixabay)

Le droit de propriété

Le droit de propriété est défini comme le droit de jouir et de disposer d’une chose de la manière la plus absolue. 

Ainsi, le propriétaire bénéficie de 3 prérogatives :

  • l’usus : le droit d’user du bien (occupation d’un logement)
  • le fructus : le droit aux fruits, aux revenus (loyers, dividendes)
  • l’abusus : le droit d’en disposer (vendre, donner) sans toutefois porter atteinte aux droits de celui qui en a la jouissance.

Cette définition du droit de propriété permet d’envisager son éclatement. Ainsi le démembrement de la propriété d’un bien n’est donc rien d’autre que la séparation entre plusieurs personnes des prérogatives du propriétaire.

Le démembrement d’un bien immobilier  

Ce démembrement intervient le plus souvent à l’occasion d’une donation ou d’une succession (décès). Mais il peut aussi intervenir de manière plus dynamique dans le cadre de la gestion d’un bien immobilier.

Il permet de réduire les droits de succession et au décès du propriétaire devenu usufruitier, la réunion de la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire ne donne pas lieu à imposition. Chacune des deux parties, l’usufruitier et le nu-propriétaire, est tenue à des obligations et au respect de certaines règles.

  • L'usufruitier

L'usufruitier peut habiter lui-même l'immeuble démembré ou le louer et en percevoir les loyers correspondants. Il peut également donner, vendre ou hypothéquer son droit d'usufruit. En revanche, il lui est interdit de détériorer ou laisser se détériorer l'immeuble, ou d'en changer l'usage. En conséquence des revenus perçus, l'usufruitier est fiscalement imposable et déclare ses revenus au titre des revenus fonciers. En cas de cession uniquement de l'usufruit, la plus-value est imposable au nom de l'usufruitier uniquement.

Par ailleurs, l’usufruitier est tenu aux travaux d’entretien.

  • le nu-propriétaire :

Le nu-propriétaire est libre de disposer de son droit de nue-propriété. Mais il ne peut ni occuper l'immeuble, ni le donner en location, sans l'accord de l'usufruitier. Il est par ailleurs chargé des grosses réparations qui incombent de droit au propriétaire de l’immeuble. Le nu-propriétaire est tenu d’effectuer les travaux de grosses réparations (gros mûrs, voûtes, poutres, toitures…).

Fiscalement le principe est que la personne pouvant déduire les charges est la personne qui les a effectivement supportées étant précisé que les règles sont différentes si l’immeuble est loué ou non.

Prenons un exemple :

M Pierre est propriétaire d’un appartement qu’il donne en location à un tiers. Ce bien lui procure donc des revenus fonciers. Il envisage de transmettre la nue-propriété de ce bien à son fils unique tout en se réservant l’usufruit. Ainsi, il continuera à percevoir les loyers qu’il continuera à déclarer en tant que revenus fonciers.

M Pierre doit effectuer des travaux d’entretien dans l’appartement. Peut-il les déduire de ses revenus fonciers ? La réponse est oui à condition que ce soit lui qui  supporte effectivement les dépenses liées aux travaux.

Si ces dépenses génèrent un déficit, il conviendra d’appliquer les règles particulières d’imputation prévues par le code général des impôts.

Le démembrement de propriété d’un bien immobilier nécessite d’exposer clairement avant sa mise en place les droits et obligations de chacune des parties, et en particulier la question des grosses réparations qui sont à la charge des nus-propriétaires quand le bien est un immeuble bâti. 

Il s'agit d'une source d’optimisation tant fiscale que juridique. Pour autant, sa mise en œuvre requiert une analyse approfondie de la situation patrimoniale en cause.

Auteur: Bertrand Seveno, Cogedis

À propos de Cogedis

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