1.4 Brossons le portrait des différents baux
| Différents baux | Caractéristiques principales | Les points forts | Les points faibles |
Bail de 9 ans et plus (L411-1 et s. crpm) | - Ecrit, mais bail verbal valide - Reconductible par périodes de neuf ans - Incessible sauf cadre familial avec autorisation - Loyers encadrés - Reprise-résiliation encadrées - Ips | - Renouvellement tacite - Encadrement des loyers - Encadrement résiliation/reprises | - Incessibilité hors cadre familial - Modalités de calcul des Ips - Pas d’indemnités hors Ips en cas de reprise - Possibilité de reprise tous les neuf ans |
| Bail à long terme 18 ans et plus (L416-1 et s. crpm) | - Forme authentique - Reconductible aux mêmes clauses et conditions par périodes de neuf ans - Clauses d’incessibilité dans le cadre familial possible - Résiliable chaque année si preneur âgé - Loyer encadré majoré | - Durée du bail initial - Renouvellement tacite | - Reconduction possible des clauses initiales - Coût de la mise en place du bail |
| Bail de 25 ans (L416-3 crpm) | Forme authentique. Différents cas de figure : Avant 2006 : - Clause de tacite reconduction : peut être dénoncé à partir du renouvellement chaque année. Effet du congé 4 ans après - Pas de clause de tacite reconduction : renouvelé par périodes de neuf ans Après 2006 : - Clause de tacite reconduction : peut être dénoncé à partir du renouvellement chaque année. Effet du congé 4 ans après - Pas de clause de tacite reconduction : s’arrête à son terme - Loyer majoré | Durée | - Coût du fermage - Durée du bail initial peut paraître attractive mais est précarisante au vu des possibilités de reprise sans motifs |
Bail de carrière, au moins 25 ans (L416-5 crpm) | - Bail conclu sur une exploitation agricole supérieure à la Smi - Durée au moins 25 ans - Prend fin à la fin de l’année culturale lors de laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite - Prix du bail de neuf ans pouvant être majoré d’1% par année de validité du bail | - Durée | - Fin à l’âge de la retraite qui diffère de l’âge du taux plein |
Bail cessible, au moins 18 ans (L418-1 et s. CRPM) | - Forme authentique. Durée 18 ans au moins - Possibilité de céder le bail avec l’accord du bailleur hors cadre familial - Majoration du prix du bail jusqu’à 50 % des baux à long terme - Possibilité de verser pas de porte et chapeau - Reprise possible par le propriétaire sans motif particulier mais indemnisation à hauteur du préjudice subi | - Caractère cessible | - Majoration entraînant un prix du fermage très important - Autorisation du versement d’un pas de porte ou d’un chapeau |
Bail à clauses environnementales (L411-27 crpm) | - Quelque soit le bail, il est possible d’insérer des clauses visant au respect de pratiques respectueuses de l’environnement (au nombre de quinze) - Les bailleurs privés ne peuvent insérer des clauses que si les parcelles sont situées dans un zonage environnemental, à la différence des bailleurs publics, associations agréés, fonds d’investissements solidaires - Résiliation du bail encourue en cas de non respect des clauses - Diminution du prix du fermage possible | - Diminution du prix du fermage | - Possibilité de résiliation sur ce fondement - Baisse du prix du fermage ne compense pas les pratiques réalisées |
Bail à métayage (L417-1 et s. crpm) | - Le loyer est un partage des produits diminué des charges, dans la limite du tiers de la production de la surface louée. - Résiliable tous les trois ans à la volonté du preneur - Bailleur et fermier supportent les pertes en proportion de leur part déterminée dans le contrat - Conversion possible en baux à ferme qui diffère d’une reprise ou d’une rupture de contrat | - Adapté à certains cas de viticulture où le propriétaire peut bénéficier de la production du vignoble en nature | - Le bailleur intervient dans la gestion de l’exploitation |
Il sera toujours nécessaire de le rappeler, le statut du fermage offre différentes formules permettant aux parties de porter un choix entre différentes durées, possibilités de reconduction, cession... Voilà donc de nombreuses possibilités pouvant être utilisées tant par un jeune agriculteur qui s’installe, qu’il y ait transmission ou non d’une exploitation dans le cadre familial, qu’à un agriculteur déjà installé.
Si certains dénoncent un statut trop rigide, nous dénonçons aujourd’hui à la Snfm une méconnaissance de la loi, qui tend à se généraliser. Ne l’oublions pas, le cadre du statut du fermage concerne les deux parties. Les preneurs ne sont pas les seuls concernés : le statut connait un équilibre fragile, si l’on peut parler d’équilibre au regard du détricotage amorcé par les dernières mesures législatives…
Défendre un statut qui permet un large choix tant sur la durée que sur les dispositions à insérer ne veut pas dire pour autant que tous les baux se valent. Certains baux peuvent conduire les exploitants à une grande précarité.
Chaque bail a ses avantages et ses lacunes. En ce qui concerne les baux de neuf ans, on regrette la reprise qui peut être exercée par le bailleur tous les neuf ans. Si la reprise est encadrée, elle est pour autant possible.
Les baux verbaux sont soumis au statut du fermage. Nous regrettons ces baux car de nombreux points rendent leur application délicate : le point de départ du contrat, la preuve du bail, l’état des lieux… Un écrit est toujours préférable pour que ces éléments figurent noir sur blanc dans le bail.
Les baux de 25 ans peuvent ne pas comporter de clause de tacite reconduction. Aujourd’hui, la loi précarise le fermier en place : au terme des 25 ans, il devra quitter les lieux sans recours possible auprès de son propriétaire. Alors que la durée initiale peut sembler longue à la date de la signature du bail, elle peut se révéler être au final courte et non négociable au regard des conditions prévues par la loi. Il est nécessaire que les baux de vingt-cinq ans, tels que redéfinis par l’ordonnance du 13 juillet 2006, se renouvellent par périodes de neuf ans.
Egalement instauré par la Loa de 2006, le bail cessible a pour particularité de pouvoir être cédé, contrairement à un bail de neuf ans. Il contient des dispositions qui lui sont propres, mais il reste soumis au statut du fermage. Face au faible engouement de la profession vis-à-vis de ce bail, nous fermiers, nous proposons des améliorations :
- Que la majoration du prix du bail soit négociée au sein de chaque Ccdpbr1
- Un renouvellement par périodes de neuf ans du bail cessible et non pour une période de cinq ans au moins.
- Une application de l’article L.411-74 interdisant les valeurs injustifiées tant à l’entrée qu’à la sortie du bail.
- Une possibilité aux héritiers du preneur du bail cessible de céder le bail hors cadre familial comme l’aurait fait le preneur de son vivant.
Nous affirmons haut et fort ces propositions, puisqu’elles œuvrent dans le sens de la sécurité des exploitations et des preneurs en place.
