Marchés fonciers ruraux 2021
À 5 940 €/ha, le prix des terres baisse malgré un marché très dynamique en 2021

Après le ralentissement des échanges en 2020, le marché des terres et prés atteint un niveau inédit en nombre de transactions, en surfaces et en valeur totale. En revanche, le prix de l’hectare libre diminue de - 2,3 % par rapport à 2020, à 5 940 € en moyenne, un repli qui pourrait s’expliquer par le grand nombre de biens mis en vente. Alors que beaucoup d’exploitants devraient partir à la retraite dans les prochaines années, la FNSafer alerte sur l’importance de favoriser davantage le renouvellement des générations en agriculture, d’autant que la pression de l’urbanisation ne faiblit pas et que le marché des parts sociales progresse. (Article initialement publié le 24 mai 2022)

En 2021, le prix moyen de l'hectare libre est en baisse de 2,3 % par rapport à 2020.
En 2021, le prix moyen de l'hectare libre est en baisse de 2,3 % par rapport à 2020. (©Terre-net Média)
 

En 2021, le prix moyen des terres et prés libres évolue à la baisse, à 5 940 €/ha. Il s’agit de la deuxième baisse du prix national depuis 1997, le fort afflux de biens mis en vente ayant pu jouer en faveur des acquéreurs, a expliqué la FNSafer le 24 mai. La baisse est assez marquée en zones de grandes cultures (- 5,3 % pour un prix moyen de 7 270 €/ha) et d’élevage bovin (- 1,1 %, pour 4 570 €/ha). 

Ce repli s’inscrit néanmoins dans un contexte d’échanges très dynamiques. Après la contraction liée à la crise sanitaire en 2020, l’année dernière, « le marché a été dynamisé par la reprise économique globale », explique Loïc Jegouzo, adjoint du responsable du service Études, veille et perspectives de la FNSafer. Les transactions foncières agricoles enregistrent une hausse de + 19,2 %, et les surfaces vendues ont progressé de 30 % depuis 2016. La tendance peut s’expliquer par la vague de départ à la retraite d'agriculteurs, comme le corrobore le bond de la vente de biens libres, notamment bâtis (+ 28,3 % en valeur), indiquant une libération des exploitations.

En parallèle, le prix des terres louées ne marque qu’un léger repli de - 0,4 %, un maintien qui s’explique par une forte demande des fermiers en place. Les acquisitions de particuliers s’envolent (+ 30 %), « dans un contexte de faiblesse des placements à taux garantis », explique Loïc Jégouzo.

Le marché de l’urbanisation repart à la hausse

Confirmant les tendances données par la FNSafer début mars, le marché de l’urbanisation a redémarré très fortement en 2021, avec une progression de + 23,5 % en surfaces (33 600 ha) et + 29,1 % en valeur (6 046 millions d’euros). Ce rebond peut être le reflet de la reprise économique, « mais on doit aussi s’interroger sur l’anticipation des principes qui vont permettre d’atteindre le zéro artificialisation nette » que la loi Climat et résilience a instauré, avec un premier palier en 2031, où le rythme de la consommation d’espace devra avoir diminué de moitié.

Un marché des parts sociales toujours menaçant

Par ailleurs, le marché des parts sociales (observé depuis 2016 par les Safer) atteint un niveau inégalé avec 7 600 transactions. Si le rebond semble moins marqué que celui du marché foncier agricole global (+10,5 %), « nous ne sommes pas notifiés de toutes les cessions de part et donc on peut penser que la reprise a été plus forte », alerte Loïc Jégouzo.

Or, si une grande majorité des cessions partielles sont utiles à la vie des sociétés (47 % de cessions ont lieu en faveur de membres de la famille, et 11 % entre associés), une partie de ces transactions peut aider à la constitution de structures sociétaires complexes menant à une plus grande concentration du foncier et des outils de production. La loi Sempastous, dont les décrets d’application sont attendus avant le 30 juin, vise à limiter cet agrandissement qui se fait au détriment des installations.

Aller plus loin pour renouveler les générations en agriculture

L’enjeu est de taille, car comme le confirme Fanny Mikol, du service de statistiques du ministère de l’agriculture, on compte 100 000 exploitations de moins en 2020 qu’en 2010, d’après le dernier recensement agricole. « Les grandes exploitations sont les seules qui s’accroissent en 10 ans, représentant désormais une ferme sur cinq », explique-t-elle.

Par ailleurs, plus de 25 % des exploitants agricoles aujourd’hui ont plus de 60 ans, et la moitié ont plus de 50 ans, présageant de départs très nombreux dans les années à venir. Si de nombreux dispositifs existent pour repérer les cédants (PAI, répertoire départ installation, soutien financier de l’État, DJA…), « malheureusement, le foncier est encore trop souvent orienté vers l’agrandissement », souligne Loïc Jégouzo. Plusieurs raisons expliquent cet état de fait : sous pression, les cédants veulent sécuriser financièrement la transmission pour assurer leur retraite, trouvant plus rassurant de vendre à un exploitant déjà en place, qui a les moyens financiers. Les agriculteurs en mesure de racheter perpétuent ainsi le modèle d’agrandissement permettant d’optimiser les coûts de production face à la diminution des revenus. Citons encore la préférence des propriétaires bailleurs à céder à un exploitant, ce qui les rassure.

« Il y a un vrai enjeu autour des transmissions des fermes et de l’installation des jeunes agriculteurs, insiste le président de la FNSafer, Emmanuel Hyest, qui rappelle l’importance du renouvellement des générations agricoles pour l’occupation du territoire, l’économie et l’avenir de l’agriculture. Le risque de la concentration est en effet que les fonds financiers soient, quelques années plus tard, placés dans un autre secteur d’activité qui s’avèrerait plus rentable, ajoute-t-il.

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