1 Un loyer individualisé
 Les modalités de location des maisons d'habitation. (© Terre-net Média) |
2 Une fixation libre des minima et maxima
L’autorité administrative détermine les maxima et les minima sur proposition de commissions consultatives. En cas de carence de ces commissions, l’autorité compétente procède elle-même à cette fixation. La loi laisse donc l’entière initiative aux commissions consultatives paritaires départementales des baux ruraux de proposer les maxima et les minima et de caler ceux-ci sur une méthode de calcul librement arrêtée par les bailleurs et les preneurs.
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Indemnités pour améliorations Suite à la loi de 1988, un décret du 5 février 1990 a fixé le barème national servant au calcul des indemnités de sortie dues aux preneurs qui ont amélioré les bâtiments d’habitation ou qui en ont construit de nouveaux. La publication de ce décret devait permettre de réparer de nombreuses injustices. Les preneurs, qui avaient construit des bâtiments d’habitation ou qui avaient amélioré ceux mis à leur disposition, ne pouvaient prétendre à aucune indemnité dès lors que leur sortie de ferme était postérieure d’au moins 16 ans et 8 mois à la réalisation des travaux. Chaque commission consultative départementale a pu compléter son arrêté préfectoral fixant les tables d’amortissement en y introduisant une rubrique « bâtiments d’habitation ». A l’intérieur des fourchettes déterminées par le décret, les commissions fixent librement les tables d’amortissement. -Pour les maisons de construction traditionnelle : -Pour les maisons préfabriquées, la durée d’amortissement devra être comprise entre 10 et 40 ans. |
L’article R 411-1 issu du décret du 5 février 1990 prévoit que « le préfet fixe, par arrêté publié au Recueil des actes administratifs du département : 1°. Les maxima et minima exprimés en monnaie des loyers des bâtiments d’habitation compte tenu de l’état et de l’importance de ceux-ci ». Le décret laisse aussi l’entière initiative aux commissions consultatives des baux ruraux de choisir la méthode de calcul conduisant à la détermination du loyer de la maison d’habitation. Il précise simplement que les maxima et les minima doivent tenir compte de « l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation ».
Le loyer ainsi que les minima et maxima sont indexés annuellement, selon l’indice Insee du coût de la construction. Le récent indice de référence des loyers n’est pas applicable aux locations dans le cadre du bail rural (voir encadré).
Le système permettant une grande liberté de discussion au sein des commissions consultatives, les départements ont utilisé différentes méthodes de fixation des minima et maxima.
Aujourd’hui, les départements ont adapté des méthodes de calcul aux particularités locales.
Nombreux sont les départements qui ont adopté une méthode reposant sur la surface corrigée.
Cette dernière s’apprécie au vu de la superficie des pièces habitables et des autres parties du logement en l’affectant de correctifs pour tenir compte du niveau d’équipement du logement, de la hauteur sous plafond, de l’éclairement, de l’ensoleillement, des volumes de chacune des pièces, ainsi que des autres caractéristiques particulières du local.
Pour appréhender le loyer de la maison d’habitation, d’autres départements ont pris comme base de calcul tout ou partie de la valeur locative établie par l’administration fiscale pour l’établissement de la taxe d’habitation.
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A lire aussi (en cours de parution) - La location de la maison d’habitation : la loi portant engagement nationale sur le logement (2ème partie) |
3 Tentative de libéralisation des loyers
C’est dans le cadre des débats relatifs à la dernière loi d’orientation qu’il a été proposé par amendement de rapprocher les modalités de fixation décrites précédemment du régime de droit commun des locations de logements. Si une telle proposition avait été votée, la location des bâtiments d’habitation aurait été fixée librement par les parties.
Face à cette tentative de libéralisation des loyers, la Snfm et la Fnsea ont fortement réagi en démontrant qu’une telle mesure provoquerait une hausse importante des prix des locations et donc des charges des exploitants fermiers.
Grâce à cette mobilisation syndicale, le ministre de l’Agriculture a pris conscience des risques que pouvaient engendrer la suppression de l’encadrement des loyers des maisons d’habitation louées dans le cadre du bail rural.
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Nouvel indice de révision des loyers applicable depuis le 1er janvier 2006 L’article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale a prévu un nouvel indice de référence des loyers, afin de limiter leur augmentation. Ce nouvel indice s’applique, depuis le 1er janvier 2006, à tous les contrats de location régis par la loi du 6 juillet 1989, y compris les contrats en cours à cette date. Il s’applique également aux locations conventionnées (art. L.351-2 Code construction et habitation), y compris les conventions en cours au 1er janvier 2006. Dans le cas d’un bail en cours au 1er janvier 2006, le nouvel indice s’applique à la date de référence de ces contrats, sans qu’il soit nécessaire de modifier la clause de révision prévue par le bail. Si toutefois les parties souhaitent modifier le bail, un avenant au contrat est possible. Mais s’agissant des baux ruraux, les loyers des bâtiments d’habitation continueront à être actualisés chaque année selon la variation de l’Insee du coût de la construction. |
