|
Pour lire l’ensemble de la série d’articles parus, cliquer ici |
Le champ d’application du statut du fermage et la conclusion du bail
Quand y a t-il bail rural ?
 Le champ d’application du statut du fermage et la conclusion du bail. (© Terre-net Média) |
Un contrat est un bail soumis au statut du fermage et du métayage dès lors que sont réunies quatre conditions :
– une mise à disposition
– à titre onéreux
– d’un immeuble à usage agricole
– en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole ;
et dès lors que le contrat en question n’est pas l’un des contrats ou conventions dérogatoires au statut du fermage prévus par la loi.
Sont également soumis au statut du fermage, dès lors qu’ils n’ont pas été conclus en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et en vue de faire obstacle à l’application du statut :
– les contrats de ventes d’herbe lorsqu’il appartient à l’acquéreur de recueillir ou de faire recueillir les fruits,
– et les contrats de prise en pension d’animaux lorsque les obligations, en particulier d’entretien du fonds, normalement à la charge du propriétaire du fonds, sont mises à la charge du propriétaire des animaux.
Par contre ne sont pas soumis au statut du fermage, les contrats conclus en application de dispositions législatives particulières. Il s’agit notamment du bail emphytéotique, du bail à complant, du bail à cheptel, du bail à domaine congéable, des conventions pluriannuelles d’exploitation ou de pâturage, des conventions de mise à disposition réalisées par les Safer, des ventes d’usufruit, des prêts,…
De même ne sont pas soumises au statut du fermage, les conventions portant sur l’utilisation des forêts, les conventions portant sur l’entretien de terrains constituant la dépendance de bâtiments d’habitation et les conventions d’occupation précaire énumérées à l’article L.411-2 du code rural.
Les petites parcelles
La location de parcelles dont la superficie est inférieure à un seuil fixé dans chaque département par arrêté préfectoral, échappe, en partie, à l’application du statut du fermage. Sauf lorsque ces parcelles constituent un corps de ferme ou une partie essentielle de l’exploitation du preneur. Il appartient au juge paritaire saisi d’un litige concernant la qualification d’une convention de dire de quelle convention il s’agit.
Notons que les parties peuvent, en règle générale, soumettre volontairement au statut du fermage la convention qui les lie.
La conclusion du bail
La capacité des parties
Qui peut donner à bail ?
La personne, morale ou physique qui donne un fonds rural à bail doit avoir le pouvoir de le faire pour que le bail soit valable. Le plein propriétaire peut donner à bail. Lorsque le bien est propriété de plusieurs personnes, certaines règles doivent être respectées. Un mandataire muni d’un mandat spécial peut valablement signer un bail.
Le cas des époux
Les biens propres de l’un des époux : l’époux propriétaire du bien donne seul à bail.
Les biens communs des époux : l’un des époux ne peut donner à bail seul. Les deux époux doivent signer le bail.
L’usufruit
En cas de démembrement de propriété, l’usufruitier ne peut donner à bail sans le concours du nu-propriétaire.
L’indivision
Le bail portant sur un bien indivis doit être signé par tous les indivisaires.
Les biens de mineurs ou d’incapables majeurs placés sous tutelle
L’administrateur légal ou le tuteur peut conclure seul un bail rural. Dans ce cas toutefois, le bail ne confère pas au preneur de droit au renouvellement à l’encontre du mineur devenu majeur ou émancipé ou du majeur incapable devenu capable.
Qui peut prendre à bail ?
Toute personne morale ou physique, majeure ou émancipée, qui entend exercer une activité agricole peut prendre à bail. Cette personne doit être en règle avec le contrôle des structures.
Plusieurs personnes peuvent ensemble prendre à bail en qualité de copreneur.
Les époux peuvent être copreneurs d’un bail rural. Dans le cas où un seul d’entre eux est preneur, il ne peut résilier le bail, le céder ou renoncer à son renouvellement, sans l’accord de son époux participant avec lui et de façon habituelle à l’exploitation.
Les formalités à remplir
Le bail rural est écrit
Le bail rural doit être écrit. L’écrit permet notamment d’apporter la preuve du contrat et d’en fixer clairement l’étendue, les clauses et conditions.
Le bail dont la durée est inférieure à douze ans peut être établi par un acte sous seing privé rédigé par les parties. S’il est d’une durée supérieure à douze ans, il est assujetti à la formalité de publicité foncière et doit être passé en la forme authentique, c’est-à-dire par l’intermédiaire d’un notaire.
Le bail verbal
Le bail rural doit être fait par écrit, cependant le bail verbal est valable. A défaut d’écrit, le bail verbal est censé être fait pour neuf ans aux clauses et conditions du contrat type départemental établi par la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux.
L’établissement d’un état des lieux
Un état des lieux doit être établi, contradictoirement et à frais commun dans le mois qui précède ou dans le mois qui suit l’entrée en jouissance. Passé ce délai, la partie la plus diligente peut faire établir un état des lieux qui sera réputé contradictoire même en l’absence de réponse de l’autre partie.
L’état des lieux permet de connaître la qualité des biens loués. Il permettra en fin de bail de faire la preuve des améliorations apportées au fonds ou des dégradations de celui-ci.
L’enregistrement ou la déclaration
L’obligation d’enregistrement des baux écrits n’existe plus depuis la loi de finance rectificative pour 1998. Néanmoins, l’enregistrement reste fortement conseillé pour les avantages qu’il procure. L’enregistrement donne date certaine au bail, ce qui signifie qu’il est opposable aux tiers.
