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Dans le Code rural, le bail rural verbal est défini comme « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole ». Ce bail sous forme verbale autorise un agriculteur à exploiter des terres agricoles, en contrepartie d’un paiement, sans établissement d’un contrat écrit. Il doit en revanche être exécuté à titre onéreux pour être valide.
Quels sont mes droits ?
Bien que verbal, ce type de bail est automatiquement soumis au statut du fermage. Il doit être établi au minimum pour neuf ans. Le choix d’un bail verbal plutôt qu’écrit s’explique généralement par le fait qu’il soit plus simple, moins contraignant et plus rapide pour chaque partie.
« Je loue une parcelle de 4 hectares et demi depuis plus de 10 ans. Je n’ai pas de bail mais je paie un loyer tous les ans à une propriétaire en liquide. Elle souhaite vendre les terres et m’a adressé une lettre recommandée pour mettre fin au bail. Que puis-je faire ? » Magali, juriste à la chambre d’agriculture de Bretagne répond à cette question dans une vidéo publiée sur Youtube.
Pour Magali, cette situation évoque celle d’un bail verbal, puisque la personne verse un loyer. Le règlement d’un fermage constitue en effet la preuve du contrat, même verbal, à la différence d’une déclaration Pac ou MSA qui serait unilatérale. Ce règlement témoigne d’un consentement entre les deux parties, néanmoins, il faut pouvoir prouver son existence.
Un droit de préemption
Si le propriétaire veut vendre, ce n’est pas une condition de résiliation du bail. Celui-ci peut vendre à n’importe quel moment, mais « vous disposez d’un droit de préemption », explique la juriste. L’agriculteur est prioritaire, et « le notaire chargé de la vente doit vous adresser une lettre recommandée pour purger votre droit de préemption », l’exploitant ayant ensuite à décider s’il souhaite acheter ou non.
« Ce que vous avez reçu n’est donc pas un congé, c’est une information de la part du propriétaire qui vous informe qu’il veut vendre, il faudra quand même y répondre surtout si c’est une lettre recommandée avec accusé de réception », conclut la juriste.
