Le montant du fermage du bail rural est constitué par le loyer des terres et des bâtiments d’exploitation d’une part, et le loyer sur les bâtiments d’habitation d’autre part. Ce montant doit être actualisé chaque année (L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime). Pour ce faire, deux indicateurs coexistent et ne s’appliquent pas aux mêmes éléments : l’indice national des fermages (INF) pour les terres nues et bâtiments d’exploitation, et l’indice de référence des loyers (IRL) pour l’habitation.
Quel indice appliquer en 2025 ?
Pour 2025, l’indice national des fermages est fixé à 123,06, en hausse de + 0,42 % par rapport à 2024 (122,55), selon l’arrêté ministériel du 23 juillet 2025. Cette valeur s’applique partout en France pour mettre à jour la part « terres et bâtiments d’exploitation ».
De son côté, l’indice de référence des loyers sert seulement pour la part d’habitation (logement inclus dans le bail). Contrairement à l’indice national des fermages, publié une fois par an, l’IRL est publié chaque trimestre. Au 3e trimestre 2025, il s’établit à 145,77 en France métropolitaine (+ 0,87 % sur un an).
Attention, le loyer de la partie habitation doit être révisé chaque année sur le même trimestre que celui retenu lors de la mise à bail. Par exemple, pour le bail rural comportant une habitation dont le loyer a été fixé en référence à l’IRL du 4e trimestre, la révision devra intervenir chaque année sur l’IRL du 4e trimestre.
La méthode de calcul, pas à pas
La formule suivante permet d’actualiser le loyer sur les terres et bâtiments d’exploitation entre deux années consécutives ou non, grâce à l’INF :
⇒ Loyer année B = Loyer année A × (INF année B / INF année A)
Pour les bâtiments d’habitation, on retient l’IRL selon le trimestre de référence du bail, en appliquant la même mécanique :
⇒ Loyer année B = Loyer année A × (IRL B / IRL A)
Exemple : un bail rural a été établi en 2024 avec un fermage constitué d’un loyer sur les terres et bâtiments d’exploitation à 1 000 euros (indice de référence INF : 122,55), ainsi qu’un loyer sur les bâtiments d’habitation à 500 euros (IRL trimestre 3 : 144,51).
En 2025, le fermage doit être actualisé de la manière suivante :
- pour le loyer des terres et bâtiments d’exploitation : 1000 x (123,06/122,55) = 1004,16
- pour le loyer des bâtiments d’habitation : 500 x (145,77/144,51) = 504,36
Pensez enfin à contrôler les barèmes préfectoraux (maxima/minima) de votre département. En effet, l’actualisation ne doit jamais conduire à dépasser les plafonds.
Le cas particulier des cultures permanentes
Dans certains départements, en présence de terres portant les cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles, ainsi que pour les bâtiments d’exploitation y afférents, le fermage peut être fixé en une quantité de denrée. Dans ce cas, l’arrêté préfectoral en vigueur sur le département peut également prévoir des règles particulières concernant l’actualisation du prix du bail.
Pour les bâtiments d’habitation, la méthode de calcul de l’actualisation reste la même (IRL).
À retenir
Afin d’actualiser le fermage, il convient de relire le bail rural et les modalités d’actualisation des différents loyers (éléments constituant le fermage, indices de référence). Il est également important de prendre connaissance de l’arrêté préfectoral en vigueur sur le département, et en particulier des barèmes applicables et des dispositions spécifiques en présence de cultures permanentes.
Enfin, pour être le plus transparent possible, la quittance de loyer peut présenter distinctement les montants correspondant, d’une part, au loyer des terres et des bâtiments d’exploitation et, d’autre part, au loyer des bâtiments d’habitation.
