Un propriétaire de terres et de bâtiments agricoles a la possibilité de les louer à un agriculteur sous la forme d’un bail rural soumis au statut du fermage. Ce contrat de location vise à protéger le preneur (l’agriculteur) en lui garantissant l’accès au foncier et la stabilité de son exploitation dans le temps. Dans cette logique, la loi impose une durée minimale de 9 ans pour les baux ruraux, assortie d’un droit au renouvellement automatique.
Cependant, dans certaines situations strictement limitées, le bailleur comme le preneur peuvent s’opposer unilatéralement au renouvellement du bail, à condition de respecter les délais et le formalisme prévus par la loi.
Un renouvellement automatique….
Sauf congé ou opposition formelle, le bail rural est automatiquement renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans, dans les mêmes conditions que le bail initial. Autrement dit, le bail rural se renouvelle de plein droit sans aucune démarche particulière du preneur ou du bailleur. Ce principe, posé à l’article L.411-50 du Code rural, permet d’éviter toute interruption brutale de l'exploitation et de l’activité du preneur.
Attention, afin de bénéficier de son droit au renouvellement, le preneur doit tout de même répondre aux conditions d’exploitation et d’habitation suivantes : participer de manière effective et permanente à l’exploitation, posséder le cheptel et/ou le matériel nécessaires à la mise en valeur des terres, résider à proximité des biens loués, être en règle avec le contrôle des structures, notamment en matière d’autorisation d’exploiter.
Ce mécanisme vise à assurer la stabilité et la pérennité de l’exploitation agricole du preneur, tout en assurant au bailleur une bonne exploitation de son bien.
… Sauf congé du preneur…
L’agriculteur bénéficiaire du bail rural a la possibilité de renoncer à son droit au renouvellement du bail. En effet, une fois le bail arrivé à son terme, il a la possibilité de mettre fin par lui-même à la relation contractuelle qui le lie au bailleur.
Pour cela, il doit respecter un préavis de 18 mois avant la date de fin, et notifier sa décision par lettre recommandée avec avis de réception ou acte extrajudiciaire (anciennement acte d’huissier). Les motifs sont libres et le preneur n’a pas à justifier son choix tant que les délais et la forme sont respectés.
En revanche, s’il agit hors délai, le bail sera automatiquement renouvelé. Il lui faudra alors attendre la fin du nouveau cycle de neuf ans, sauf à négocier une résiliation amiable avec le bailleur.
… Ou opposition du bailleur
Le bailleur peut, lui aussi, s’opposer au renouvellement du bail, mais uniquement dans certains cas strictement encadrés par la loi. Quatre principaux motifs sont possibles :
- Le motif grave et légitime : il s’agit d’un comportement fautif du preneur (fermage impayé, détérioration des parcelles, sous-location non autorisée…) qui permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail.
- La reprise : le bailleur peut donner congé au preneur pour reprendre les terres afin de les exploiter lui-même ou les faire exploiter par un membre de sa famille. Ce dernier doit alors s’installer réellement et remplir les conditions d’exploitation et d’habitation.
- L’âge du preneur : le bailleur peut s’opposer au renouvellement du bail d’un preneur ayant atteint l'âge de la retraite.
- La construction immobilière ou l’exploitation d’une carrière : enfin le bailleur peut procéder à une opposition partielle au renouvellement du bail rural pour les parcelles faisant l’objet d’un projet d’exploitation de carrière ou de construction immobilière. L’opposition ne portera que sur les surfaces concernées par le projet du bailleur et le bail se poursuivra sur le reste des biens loués.
Dans tous les cas, le congé doit être notifié 18 mois avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire un document officiel remis par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Le congé doit impérativement mentionner le motif invoqué et reproduire l’intégralité de l’article L.411-54 du Code rural et de la pêche maritime. En cas de reprise, le congé doit également indiquer les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire.
En résumé
Le renouvellement du bail rural à neuf ans est la règle, mais ce n’est pas une fatalité pour l’une ou l’autre des parties. Des possibilités existent pour le bailleur comme pour le preneur pour mettre fin unilatéralement à la location à la date de fin du bail initial. Cependant, c’est une opération qui nécessite de respecter les conditions et le formalisme prévus par la loi. En cas de désaccord, le preneur ou le bailleur ont la possibilité de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux afin de s’opposer à l’opération.
Mieux vaut ne pas attendre la dernière minute pour se poser les bonnes questions. Et si une contestation se profile, l’appui d’un avocat ruraliste peut faire la différence pour la réussite de l’opération et éviter son enlisement.
