Le loyer d’un bail rural est déterminé en fonction d’une grille départementale qui fixe un minimum et un maximum, et prend en compte différents facteurs comme les bâtiments, la qualité des sols, ou encore la structure parcellaire. Le prix comprend, d’une part, le loyer des bâtiments d’habitation, et d’autre part le loyer des terres. Que faire quand le loyer apparaît disproportionné ? Aurélie Brunet, conseillère Transmission à la chambre d’agriculture de l’Indre, rappelle dans une vidéo les points clés de la réglementation.
Un loyer anormalement élevé, mais en dessous du maximum départemental
Dans le cas où le fermage serait anormalement élevé, sans pour autant dépasser le maximum fixé par l’arrêté départemental, le code rural permet au preneur qui a contracté à un prix supérieur d’au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien donné à bail, de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux, au cours de la troisième année de jouissance et une seule fois pour chaque bail.
C’est au fermier de justifier que le loyer est survalorisé de 10 % par rapport au loyer « normal ». Le tribunal paritaire des baux ruraux désignera ensuite un expert agricole pour déterminer le nouveau loyer. À noter que dans le cas d’un loyer trop faible, le propriétaire dispose du même droit pour faire réévaluer son loyer. Avant de saisir le tribunal, il vaut mieux demander officiellement au propriétaire, au cours de cette troisième année, une conciliation sur un loyer plus juste, avec un expert agricole, en passant par l’intermédiaire d’avocats.
Un loyer au-dessus du maximum
Si le loyer est en revanche au-dessus du maximum fixé par l’arrêté préfectoral, « on peut aller sur une action en nullité relative de la clause de fermage », explique Aurélie Brunet. C’est-à-dire qu’en pratique, on peut considérer la clause comme non écrite, et on applique un loyer qui nous semble raisonnable, à l’intérieur de la fourchette minimum/maximum. On peut également, à tout moment, intenter une action en justice pour demander la nullité relative auprès du tribunal paritaire des baux ruraux. Ce dernier désignera un expert agricole pour fixer le nouveau montant du loyer, avec un effet qui peut être rétroactif sur les cinq dernières années.
Quand et pourquoi renégocier un loyer ?
Par ailleurs, il est possible de renégocier le loyer à certaines conditions, au moment du renouvellement du bail (ou après neuf ans pour un bail à long terme). Attention, on ne peut renégocier que s’il y a eu un changement de règle de calcul du loyer (par un nouvel arrêté préfectoral modifiant le barème), ou si des travaux d’amélioration ont été réalisés par le propriétaire lui-même. Il n’existe cependant aucune contrainte obligeant l’une des deux parties à accepter les nouvelles conditions. Le désaccord pourra à nouveau être tranché par le tribunal paritaire des baux ruraux.
