Fermage Donner congé de son bail rural dans les règles de l’art

Terre-net Média

Les motifs légitimes, la forme, les voies de recours : donner congé de son bail à son propriétaire ou son locataire ne s’improvise pas, et exige le respect de quelques règles.

Donner congé de son bail ruralPour être valable, le congé donné par le bailleur à son locataire doit être donné dans le cadre de cinq motifs légitimes. (©Watier visuels)

Bail rural et congé

Le congé est l'acte par lequel l'une des parties signifie à l'autre partie sa volonté de mettre fin au contrat. Le congé peut être délivré pour faire échec au renouvellement du bail ou pour mettre fin au bail pendant son cours (résiliation). Il peut être donné par le preneur ou par le bailleur.

Congé donné par le preneur

Celui-ci peut donner congé sans motif particulier ou pour bénéficier de la retraite. Dans ce dernier cas, il doit notifier le congé au propriétaire 12 mois avant la fin d’une des périodes annuelles du bail. S’il souhaite rompre le bail sans avoir à apporter de justification, le congé doit être notifié 18 mois avant l’expiration du bail. Dans les deux cas, la notification au bailleur se fait par lettre recommandée + AR.

Congé donné par le bailleur : 5 motifs sont légitimes

  • Congé pour reprise en fin de bail pour exploiter au profit du propriétaire, de son conjoint ou d'un mineur émancipé

Le motif précis doit être énoncé : congé-reprise pour exploitation personnelle ou au profit d'un descendant. Les noms, prénoms, âge, domicile et profession du bénéficiaire devront être indiqués ainsi que l’habitation qu’il devra occuper. Enfin, il devra reproduire les termes de l'article L 411-54 Alinéa 1 et l'article R 411-11 du Code rural. Si ces trois mentions ne figurent pas, le congé est nul. Il doit être signifié 18 mois au moins avant la fin du bail.

  • Congé pour reprise en cours de bail pour exploiter au profit du conjoint, du partenaire pacsé ou d'un descendant du bailleur

Il doit être délivré au minimum à la fin de la 6ème année du bail. À l’exception du délai porté à deux ans, les modalités sont les mêmes que pour le congé précédent.

  • Congé pour mettre un terme au bail lorsque le preneur a atteint l'âge de la retraite

Il doit reproduire les termes de l'avant-dernier alinéa de l'article L 411-64 du Code rural. Si le preneur n'a pas de descendant capable de lui succéder, le bailleur peut disposer librement du bien ou exploiter le fonds repris. Là aussi, le congé doit être signifié 18 mois au moins avant la fin du bail.

  • Congé pour changement de destination du fonds

Ce motif de congé se décline en trois types de congés à délivrer un an avant la date  prévue de résiliation :

  1. pour reprise partielle en vue de se construire une maison d'habitation ;
  2. pour changer la destination agricole du fonds : le propriétaire doit s’engager à changer ou à faire changer la destination des terrains dans le respect des dispositions du PLU au cours des 3 années qui suivent la résiliation ;
  3. pour exploitation de carrières : le bailleur doit s'engager à entreprendre effectivement l'exploitation industrielle des parcelles ayant fait l'objet de la reprise.
  • Congé pour faute du preneur

La faute peut être invoquée par le bailleur, en particulier s'il est constaté deux défauts de paiement du fermage, un agissement compromettant l'exploitation du bien agricole ou une inexécution d'une clause du bail.

Qui peut délivrer le congé ? Sous quelle forme ?

Tout dépend de la qualité du bailleur (communauté, biens propres, usufruitier, indivision), le congé étant notifié obligatoirement par exploit d'huissier, sinon il est nul.

Quelles voies de recours ?

Dans les quatre mois de la notification, la contestation du congé est adressée au tribunal paritaire des baux ruraux par lettre recommandée + AR. Le tribunal examine le congé sur le fonds et sur la forme. Les délais se calculent de quantième en quantième en excluant le jour de la notification. Il y a forclusion si le congé est contesté hors délai : le preneur doit quitter les lieux. Toutefois, la forclusion ne joue pas si le congé a été donné hors délai ou s’il n'a pas été donné par exploit d'huissier ou s’il ne comporte pas les mentions exigées.

Si le preneur est à moins de cinq ans de l'âge de la retraite, il peut s'opposer au congé en demandant une prorogation du bail pour une période lui permettant d'atteindre l'âge de la retraite. Par contre, pendant cette prorogation, il ne pourra pas céder son bail à son conjoint ou à l'un de ses descendants.

 


© Tous droits de reproduction réservés - Contactez Terre-net

Tags

A lire également

Chargement des commentaires


Contenu pour vous