Cession du bail rural Les copreneurs sont solidaires

Terre-net Média

Retraite, décès, divorce, mésentente entre associés… en cas de départ du copreneur, le fermier restant doit demander au bailleur la poursuite du bail en son seul nom.

En cas de départ d'un copreneur, le preneur restant du bail doit faire une demande expresse dans les trois mois pour poursuivre seul l'exploitation des terres louées. En cas de départ d'un copreneur, le preneur restant du bail doit faire une demande expresse dans les trois mois pour poursuivre seul l'exploitation des terres louées. (©Watier Visuels) 

Pour le bailleur, la conclusion d’un bail rural avec des copreneurs – qu’ils soient ou non parents – peut être une garantie supplémentaire puisque ceux-ci s’engagent solidairement à respecter toutes les obligations nées du bail : paiement du fermage, exploitation du fonds en bon père de famille, etc. Comme pour tout bail – sous réserve des modalités particulières aux baux cessibles hors cadre familial –, l’article L. 411-35 du code rural interdit la cession du bail de « copreneurs », sauf si elle est consentie avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un Pacs participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés.

En présence de copreneurs, le droit de céder le bail est réservé aux copreneurs exploitant ensemble le fonds loué. L’obligation incombe à tous les copreneurs de manière solidaire. À défaut, ce bail peut être remis en cause.

Il est fréquent de constater des associés qui sortent d’une société (Gaec, EARL, SCEA…) pour changement de métier, divorce, retraite, mésentente ou autre… Dans ces cas particuliers, que se passe-t-il pour les baux si le ou les sortants étaient copreneurs d’un bail ?

À peine de nullité

Depuis la loi d’avenir du 13 octobre 2014, lorsqu’un copreneur du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, son cosignataire continuant l’exploitation dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur que le contrat se poursuive en son seul nom. Il doit, à peine de nullité, reproduire intégralement les dispositions de l’article L. 411-35 alinéa 3 du code rural, et mentionner expressément les motifs de cette demande et la date de cessation d’activité du copreneur.

Voici dans son intégralité l’article L. 411-35, alinéa 3 à reproduire dans le courrier destiné au bailleur : « Lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret (1) le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d’activité du copreneur est due à un cas de force majeure ».

Conséquences possibles

Loin d’être une formalité anodine, si cette procédure n’est pas mise en œuvre dans le délai imparti par le copreneur qui poursuit l’activité agricole, il risque des désagréments importants. Le bailleur pourra notamment s’opposer à une demande de poursuite du bail, voire dans certains cas, s’opposer à une demande de renouvellement de celui-ci. 

(1) Le décret n° 2015-228 du 27 février 2015 a fixé ce délai à deux mois.

Auteur : Pascal Donet, cabinet Altonéo, membre du réseau AgirAgri.

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